Quel est le meilleur organisme de crédit ?

Le prêt en devises (ou prêt hypothécaire en devise ou prêt en franc suisse) pour les travailleurs frontaliers travaillant en Suisse qui souhaitent acheter des biens immobiliers en France est un prêt opérationnel très spécial qui convient aux personnes ayant un revenu en francs suisses. Ce crédit immobilier est très différent de celui de la Suisse, d’une part, et de l’autre en France.

Voici quelques informations pour bien les comprendre, avec les avantages et les inconvénients.

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Quel est l’intérêt demarché du crédit immobilier en devises étrangères ? Le problème du remboursement des prêts en devises Principaux types de taux d’intérêt Durée des prêts en devises Contribution personnelle pour prêts hypothécaires en devises étrangères Où souscrire à ces prêts en devises étrangères ? Garantie bancaire pour les prêts immobiliers en devises étrangères Bénéficiez des meilleurs prix et des crédits immobiliers avec notre service gratuitement

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Pourquoi prendre un prêt lorsque vous êtes à la frontière ?

Le prêt en devises (ou prêt en devises étrangères, également connu sous le nom de prêt EUR/CHF) est un un type qui peut intéresser les travailleurs frontaliers en Suisse (et généralement tous ceux qui ont un revenu en francs suisses) qui souhaitent devenir propriétaires en France, que ce soit dans le cadre de l’achat d’un logement en capital ou dans le cadre de l’achat d’une résidence secondaire ou d’un immeuble locatif d’investissement.

Quels sont les intérêts d’un prêt en devises ? Cela inclut la limitation des variations du taux de change sur une base mensuelle. Avec votre travail en Suisse, votre salaire est payé en Suissefrancs. Si vous décidez de souscrire un prêt immobilier « classique » (en euros), vous risquez de voir votre paiement mensuel augmenter simplement en raison de la variation du taux de change entre le franc suisse et l’euro. Ce risque est d’autant plus important que la durée du prêt immobilier est importante : personne ne peut prédire l’évolution du taux de change de l’euro CHF pendant très longtemps, même si le franc suisse est historiquement connu pour être ce qu’on appellemonnaie forte.

Voici un exemple illustrant l’intérêt du prêt en devise :

  • souscrivez à un crédit immobilier « classique » en euros. Votre paiement mensuel est de 1 400 EUR/mois. Lors de l’inscription au prêt en devise, le taux de change euro/francs suisses est de 1,10 (un euro équivaut à 1,10 francs suisses). Vous devrez changer 1 540 francs suisses pour obtenir 1 400 euros.
  • quelques mois plus tard, le taux de change de l’euro CHF est passé à 1,30. Ainsi, pour le même paiement mensuel, 1 400euro, vous devrez ensuite changer : 1 820 francs suisses .

Dans le second cas, avec le seul effet du taux de change, votre prêt coûte plus cher, tandis que votre paiement mensuel en euros est resté le même. Au cours de plusieurs années, ces différences peuvent être très importantes et déséquilibrer le budget familial.

Attention cependant : l’enregistrement d’un prêt en devise n’est pas sans risque, car si le risque de change est éliminé tous les mois (vous remboursez dans la même devise que votre revenu), ce risque de change est reporté lorsque vous revendez la propriété ou qu’un prêt en devises couvre généralement des échéances prolongées de plusieurs années : le risque de modification des taux de change est donc potentiellement significatif pour de telles durées. Dans ce cas, de fortes variations de devises (surtout dans le cas où le franc suisse augmente par rapport à l’euro) peuvent annuler la valeur excédentaire ou pire, empêchant ainsi la vente devotre propriété. En outre, en fonction des périodes et surtout des conditions de taux d’intérêt, l’enregistrement d’un prêt en devises lorsque vous êtes frontalier n’est pas nécessairement la meilleure solution, car il existe plusieurs bonnes raisons objectives de ne pas souscrire à un prêt en devises. Dans ce cas, la direction d’un prêt immobilier « classique » en euros est probablement la meilleure option.

Le problème du remboursement des prêts en devises

Pour ceux qui ont déjà souscrit un prêt en devises, cela peut être intéressant, si la période est favorable àfaibles taux d’intérêt, renégocier le taux d’intérêt avec la banque ou racheter le prêt en devises auprès d’une banque concurrente. Puisque le prêt en devises est un crédit d’exploitation très spécial, le remboursement du prêt est également et impose certaines conditions. Par ailleurs, la modification du taux de change de l’euro CHF peut rendre impossible le rachat de votre prêt. Pour vous aider à mieux comprendre ce problème, nous avons rédigé un article sur la devise du rachat de prêts,accompagné d’une infographie.

Les principaux types de taux d’intérêt pour le crédit immobilier en devises

Selon les conditions des taux d’intérêt, les banques offrent plus ou moins de possibilités de financement immobilier. Par exemple, à certaines périodes, les prêts à taux variable réévalués au LIBOR ont été supprimés de la « liste » de presque toutes les banques. Ce que nous proposons ici est une liste de ce qui est fait, quelle que soit la période. Les banques offrent des prix pour leursles travailleurs frontaliers souhaitant souscrire à un prêt en devises pouvant être de plusieurs types :

Le taux d’intérêt fixe

Tout au long de la période de crédit immobilier en devises , votre taux d’intérêt restera toujours le même. Ce taux d’intérêt est fixé une fois pour toutes dans le contrat de prêt établi par la banque. Un facteur important dans les prêts en devises doit être bien compris : le mode de dépréciation.

La méthode d’amortissement du prêt à taux fixe

Selon la banqueet la méthode d’amortissement choisie (l’amortissement est le remboursement mensuel du capital emprunté à la banque pour acheter vos biens immobiliers), vous pourrez rembourser votre prêt :

  • soit avec des échéances fixes : dans ce cas, votre remboursement mensuel (échéance) sera toujours le même pendant toute la durée de la convention de prêt. La part des intérêts constituant le paiement mensuel sera plus élevée au début du prêt et diminuera au fil du temps. À l’inverse, la part du capital remboursé (amortissement) augmenteraau fil du temps.
  • soit avec des échéances décroissantes : dans ce cas, votre échéance sera réduite mensuellement, car avec cette méthode d’amortissement, le capital remboursé mensuellement est le même. Étant donné que le capital restant à rembourser diminue chaque mois, la part des intérêts diminue également, ce qui explique la baisse de l’échéance chaque mois.

Attention : le choix de la méthode d’amortissement n’est pas négligeable, car dans le cas d’une échéance constante, vous paierez plus d’intérêts au début deprêt, ce qui vous coûtera plus cher. Pour en être sûr, il suffit de demander au professionnel qui assemble le fichier de vous le montrer dans une simulation.

Dans quels cas faut-il choisir un taux d’intérêt fixe ?

  • Un prêt à taux fixe est recommandé aux travailleurs frontaliers ou aux personnes qui n’aiment pas les surprises budgétaires (personnes qui n’aiment pas le risque) et/ou qui ont un budget modeste : en effet, si vous empruntez à un taux d’endettement proche de 33 %, toute augmentation de l’échéance dele prêt peut poser problème en gérant votre budget. Avec un prêt à taux fixe, vous ne courrez pas ce risque.
  • Le choix d’un prix fixe est évidemment guidé par les conditions des taux d’intérêt du marché. Si vous souscrivez à un prêt en devises pendant une période de faible taux d’intérêt (comme par exemple en 2014 et début 2015), cela peut être particulièrement intéressant car vous empruntez sans risque de modifier le taux d’intérêt à un niveau de taux d’intérêt très bas.

Le flottanttaux d’intérêt (ou taux d’intérêt révisable)

Dans le cas du taux variable, le taux de change a une fréquence spécifiée dans le contrat de prêt (les échéances potentielles sont : mensuelles, trimestrielles, semestrielles, annuelles). Dans la plupart des contrats, la révision des taux d’intérêt est effectuée par un indicateur. Dans le cas des contrats de prêt en devises pour les travailleurs frontaliers travaillant en Suisse, l’indice généralement utilisé est le taux interbancaire LIBOR (London), littéralement interbancairetaux d’intérêt à Londres). À ce LIBOR, il est nécessaire d’ajouter la marge de la banque. Cette marge varie en fonction de votre profil (y compris le risque que vous représentez pour la banque et la volonté de la banque de vous traiter comme un client) et est déterminée pendant toute la durée du contrat. En particulier, cette marge est d’au moins 0,4 % et dépasse rarement 1 %. Ensuite, votre taux d’intérêt variable se compose du LIBOR et de la marge bancaire.

Comment négocier la marge pourtaux d’intérêt flottant

Tant que le LIBOR n’est pas négociable, la marge l’est. Pour la négociation dans les meilleures conditions, il convient de prendre en compte les informations suivantes (sans ordre d’importance) :

  • plus votre contribution personnelle à votre projet immobilier est importante, plus vous êtes en mesure de négocier la baisse de la marge de la banque
  • le taux d’endettement joue également un rôle : plus il est élevé, moins il sera possible de négocier (le taux d’intérêtla dette est le pourcentage de tout ce que vous gagnez (salaires, revenus locatifs…) et de vos dépenses – et donc l’échéance du prêt en devises, ainsi que les autres dépenses de votre ménage)
  • Depuis 2008, les banques françaises recherchent des liquidités, le placement de l’argent dans la banque peut être un facteur important dans le trading sur marge. Bien sûr, lorsque vous achetez une propriété, vous êtes généralement dans la situation où vous videz vos comptes, mais si vous avez la chance de pouvoir conservercertaines de vos économies pour la mettre à la banque seront nécessairement positives pour négocier la marge. De même, si vous êtes en mesure de prouver que vous pourrez investir dans la caisse d’épargne chaque mois, c’est un facteur qui vous permettra de mieux négocier votre marge.
  • les facteurs liés à votre environnement commercial et commercial affectent également le trading sur marge : des objets tels que l’ancienneté dans votre entreprise, la taille etla connaissance de votre entreprise peut influencer cette négociation.

Dans quel cas choisir un taux d’intérêt flottant ?

Compte tenu de sa nature, le taux d’intérêt flottant ajusté au LIBOR est destiné aux travailleurs frontaliers ou aux personnes dont les revenus monétaires sont suffisants (par rapport à leurs coûts) susceptibles d’augmenter leur échéance en raison d’une augmentation du LIBOR. Clairement, si vous êtes un peu « limite » avec un taux d’endettement élevé, le taux flottant n’est pas pour vous, car à la moindre augmentation, vous vous fixerezvous êtes dans une situation financière difficile. Dans un contexte de faibles taux d’intérêt, le choix d’un taux d’intérêt flottant pour le prêt en devises est très douteux, même s’il sera nécessairement inférieur à un taux d’intérêt fixe. En général, le choix d’un taux variable représente un risque (à la hausse) qui, combiné au risque de change (y compris l’augmentation du franc suisse par rapport à l’euro), peut poser un réel problème.

Le rythme modulé

Le configurérate n’est qu’un taux variable qui limite la croissance en fixant une limite (appelée « PAC », d’où le nom du taux modulé). En outre, il prend en compte les principales caractéristiques, y compris le fait qu’il est ajusté au LIBOR et qu’il existe une marge bénéficiaire. Dans un contexte de taux d’intérêt très bas, ce type de taux d’intérêt n’est pratiquement plus commercialisé par les banques.

La PAC est exprimée en pourcentage. Par exemple, avec un taux flottant modulé de 2 % et un PAC 1 %, lele taux flottant ne pourra jamais dépasser 2 1 = 3 %. Plus la PAC est basse, plus le prêt en devises vous coûtera cher, et au contraire, plus la PAC est élevée, moins le prêt vous coûtera cher.

Cependant, dans certaines banques, il existe des conditions spéciales pour le contrat qui, dans des cas exceptionnels (par exemple, une augmentation significative du LIBOR), permettent à la banque d’augmenter le taux d’intérêt au-delà de la PAC, voire de prolonger la durée du prêt pour « normaliser » l’augmentation.

Enquels cas pouvez-vous choisir un pourcentage d’arrêtés ?

Lorsque les conditions du taux du marché sont élevées ou que vous êtes en hausse des taux d’intérêt, le choix d’un taux flottant réfléchi peut être intéressant car vous pouvez bénéficier d’une éventuelle réduction du LIBOR tout en limitant l’augmentation du LIBOR. Dans les périodes où les taux d’intérêt sont bas, il est généralement plus intéressant de choisir un prêt à taux fixe, car la différence entre taux fixe et fixe fixeC’est petit.

Le prêt à taux zéro pour la frontière

Les travailleurs frontaliers vivant en France peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’un prêt zéro intérêt (PTZ ). Il est nécessaire en particulier :

  • acheter de l’immobilier pour la première
  • fois acheter en neuf
  • ne dépassez pas une certaine limite de ressources (déterminée par la zone géographique où vous achetez votre bien immobilier et le nombre de personnes dans votre maison)

Le prêt à taux zéro peut être pris pourl’achat de nouveaux biens immobiliers. Ce qui est moins connu, c’est qu’un prêt à taux zéro peut également être utilisé pour financer l’acquisition d’anciens biens immobiliers, dans les cas suivants :

  • le logement que vous souhaitez acheter nécessite beaucoup de rénovation, ce qui le rend imposable en tant que nouvelle propriété
  • transformera une pièce non destinée à être logée dans un logement
  • certaines municipalités ont des décrets municipaux qui permettent, dans certaines conditions de la quantité de travail, debénéficier d’un prêt à taux zéro

Pour déterminer l’éligibilité d’un prêt à taux zéro, prenez en compte votre référence fiscale. En tant que frontière, votre revenu est généralement supérieur à la moyenne en France, et le coût de l’immobilier dans la région frontalière française est également supérieur à la moyenne : les échelles tenant compte de ces deux facteurs, il est donc possible (et réaliste) d’en profiter.

La durée d’un prêt à taux zéro dépend principalement de larevenu de l’emprunteur : plus le revenu est élevé, plus la durée est courte. En particulier, et dans la pratique, la durée d’un prêt à taux zéro varie de 10 à 30 ans, même s’il est possible d’emprunter à des conditions plus courtes.

Enfin, un prêt à taux zéro vient compléter votre prêt et ne peut pas représenter le prêt principal. Habituellement, l’intermédiaire financier (banque ou courtier immobilier) déterminera votre éligibilité ainsi que le montant et la durée desprêt en créant une simulation de prêt.

Si vous souhaitez connaître la limite de ressources utilisée pour calculer la PTZ, ainsi que le montant maximum que vous pouvez emprunter dans le cadre du prêt Zero Border, rendez-vous sur le site officiel de la fonction publique.

La durée d’un prêt immobilier en devise

La durée d’un prêt en devises varie en fonction de votre projet et de votre désir, mais il a très souvent entre 20 et 25 ans. Les conditions du prêt ont été ajustées (et donc prolongées) pour obtenircompte tenu de la hausse des prix de l’immobilier ces dernières années, en particulier en Haute-Savoie et en Ain.

Un prêt immobilier avec financement à long terme présente l’avantage de réduire les paiements mensuels versés à l’emprunteur, mais l’inconvénient d’en coûter plus cher : en effet, un prêt en devises à long terme vous coûtera plus cher qu’un prêt en petites devises, pour deux raisons principales :

  1. Pour un, même un emprunteur, plus il emprunte longtemps, plus le crédit est élevé.taux d’intérêt
  2. Pour les prêts à long terme, les emprunts sont dépréciés moins rapidement que pour les prêts à court terme. Étant donné que le remboursement du capital est plus important, plus d’intérêts sont payés que sur les prêts à court terme
  3. .

Contribution personnelle pour un prêt en devises frontalières

Il est maintenant plus difficile d’obtenir un prêt en devises sans cotisations personnelles (alors qu’auparavant, c’était assez courant). Dans tous les cas, plus votre contribution personnelle est élevée, plus lavotre pouvoir de négociation sur la marge et le taux d’intérêt. Pour apporter cette contribution, il est possible qu’une frontière participe à son deuxième pilier suisse (retraite) afin de financer l’achat d’une résidence principale. Toutefois, la loi exige que cette part des prestations de retraite professionnelle (2e pilier) ne dépasse pas 10 % du recrutement personnel. Nous vous conseillons de contacter les professionnels pour réaliser cet assemblage.

Les banques calculent ce qu’on appellela capacité de prêt ou le taux d’endettement. La banque prendra simplement en compte :

  • tous les revenus des ménages (vos salaires bien sûr, ceux perçus en Suisse mais aussi en France ou ailleurs, tous les loyers perçus dans le cadre de l’investissement de loyers, de pensions de retraite…)
  • toutes vos dépenses (vos crédits actuels, tous les paiements de soutien que vous payez…) plus le paiement mensuel du crédit que vous demandez

Toutes les dépenses ne doivent pas dépasser 30 % de votre revenu total sur le prêt.devise à accorder. En ce qui concerne spécifiquement les travailleurs frontaliers travaillant dans les cantons prélèvent un impôt à la source comme à Genève, certaines banques ne tiennent pas compte de cette taxe (elles l’ajoutent au calcul du revenu), tandis que d’autres en tiennent compte.

Garanties bancaires

Dans le cas où les emprunteurs ne peuvent plus rembourser le prêt, la banque doit pouvoir rembourser la devise qu’elle a accordée : c’est le rôle de la garantie bancaire. LEla garantie bancaire est obligatoire et peut prendre plusieurs formes : l’agence de garantie, la garantie du prêteur (PPD), l’hypothèque, la sécurité frontalière sont les principales garanties bancaires utilisées. Selon votre situation et le type de garantie bancaire que vous avez choisi, le coût de la garantie bancaire peut varier considérablement. Il s’agit en tout cas d’un montant qui doit être inclus dans votre budget. Le professionnel qui préparera avec vous le dossier de prêt (banque ou courtier) seravous donne une première estimation du montant de cette garantie bancaire, y compris la simulation de prêt.

L’hypothèque

L’hypothèque est appelée garantie réelle et permet au prêteur, en cas de non-paiement, de la saisir et de la vendre et de l’emporter sur tous les autres créanciers potentiels. L’hypothèque est un acte notarié qui fait l’objet d’une publication officielle par le notaire au Bureau des hypothèques. L’hypothèque peut faire l’objet d’un acte notarié automatiquement ou elle peutdirectement intégré dans la transaction de vente. Une fois que le bien est revendu et/ou vendu le prêt, l’hypothèque est conservée pendant une autre année afin de permettre aux créanciers potentiels de se manifester en l’absence de paiement.

Comme tout acte notarié, l’hypothèque est soumise à diverses taxes et est généralement assez coûteuse : les frais hypothécaires représentent dans la plupart des cas environ 2 % du montant du prêt immobilier et relèvent de l’entière responsabilité des emprunteurs. Toutefois, selon le type de propriété (nouveau ou ancien),les coûts peuvent être plus ou moins importants. Par exemple, les frais hypothécaires comprennent les taxes sur la publicité foncière (annonce officielle faite au service de publicité immobilière, anciennement connue sous le nom de rétention hypothécaire) allant de moins de 1 % pour les nouvelles propriétés à plus de 3 % pour les biens immobiliers anciens.

Enfin, à la clôture du prêt en devises, il doit y avoir des frais de déblocage des prêts hypothécaires, qui représentent toujours entre 1 et 2 % descapital résiduel dû.

La garantie (organisme de résolution)

Pour réduire les coûts importants pour l’emprunteur de garanties, telles que les prêts hypothécaires, les banques ont créé des sociétés obligataires. Ces sociétés remplacent les prêts hypothécaires, permettant aux banques de se couvrir en cas de défaillance des emprunteurs. Si l’emprunteur ne peut plus payer son crédit, c’est la société de garantie qui paie en place et prend ensuite les mesures nécessairesà l’emprunteur (dans ce cas, la propriété est vendue ou l’emprunteur bénéficie d’une facilité de paiement).

Les sociétés de garantie fonctionnent selon le principe de la mise en commun des risques et de la création de fonds de garantie. C’est la société de garantie qui prendra des mesures contre les emprunteurs potentiellement défaillants. Le Crédit Logement est l’agence de garantie la plus connue, mais presque toutes les banques ont créé leur propre société de garantie.

Le montant de l’acompte se compose de :

  • commission (montant fixe oupourcentage du montant du prêt)
  • montant destiné à la concentration (dans certains organismes de garantie, une partie de ce montant est retournée au débiteur lors de la revente du bien. Selon l’organisation, cela peut représenter environ 70 % des montants.)

Le total représente entre 1 % et 2 % du montant du prêt, auquel il est souvent nécessaire d’ajouter une marge pour les fluctuations de l’euro CHF.

Attention cependant :

  • la société de garantie peut refuser de vous garantir un bien immobilierbiens (par exemple, pas dans le cas d’une hypothèque)
  • compte tenu de l’émission de devises, certaines banques refuseront l’obligation d’obtenir un prêt en devises (en fait, la société de garantie garantit le montant d’un prêt immobilier en euros, tandis que le prêt en devise est défini par défaut en francs suisses)

Contrairement à l’hypothèque, il n’y a pas de frais d’inscription ni d’acte notarié.

Le prêteur du prêteur

Le privilège du prêteur de fonds (PPD) est très proche du fonctionnementde l’hypothèque. Plus précisément, il permet à l’organisation détenant ce privilège de donner la priorité au remboursement du bien en cas de défaut de l’emprunteur en cas de revente. Il s’agit également d’un acte notarié, qui relève de l’entière responsabilité de ceux qui empruntent.

Contrairement à l’hypothèque, le prêteur n’est pas affecté par la taxe sur la publicité foncière, mais la publicité doit être faite : son coût est donc inférieur au coût de l’hypothèque. Comme pour le prêt hypothécaire, fin prévuedéblocage en cas de liquidation du prêt en devises.

Autres types de garanties

Il existe d’autres garanties que nous ne décrirons pas en détail ici. Cependant, nous mentionnerons le lien de solidarité, qui permet à l’emprunteur de profiter de la sécurité d’une personne. Les revenus et les actifs de cette personne surviennent donc en cas de défaillance de l’emprunteur.

La garantie de change

Lors de la signature du contrat de prêt en devises, la banque acceptera votreprêtez un certain montant en franc suisse pour financer votre propriété. Ce montant en franc suisse a été déterminé par la banque à l’aide d’un taux de change de francs suisses en euros. Il est clair que le taux de change pris par la banque pour calculer le montant du prêt en franc suisse ne sera jamais le même que le taux de change réel le jour de la signature de la propriété chez le notaire. En d’autres termes, il y a une différence dans le taux de changeentre le moment où l’accord de prêt est établi et le moment où le prêt est effectivement libéré pour signature au notaire sera différent. Et en grande quantité, cela peut être plus qu’important, même si le taux de change du franc suisse varie peu.

Voici un exemple pour comprendre comment fonctionne la garantie d’échange

 :

  • pour une propriété de 300 000 euros, le taux de change est, lors de la signature du contrat de prêt, 1.07 (ce qui signifie que le contrat de prêt en devises prévoit un prêt de 321 000 francs francs).
  • le jour de la libération des fonds, le taux de change du franc suisse est de 1,10 (ce qui signifie que le montant de 330 000 francs suisses doit être transféré en échange de ces 300 000 euros : entre le contrat de prêt et le taux de change le jour de la transaction, la différence est de 9 000 francs suisses… qui devra supporter).

Si vous n’avez pas de garantie de change (appelée parcertaines banques de couverture de change), vous devrez apporter le montant (ce qui, dans un budget immobilier, est rarement accueilli). C’est précisément le rôle de la garantie de change d’éviter ce type de problème : il s’agit d’un contrat de vente à terme qui permet de déterminer le taux de change à une date d’échéance et pour un certain montant. Pour les travaux dits « simples », il s’agit d’une précaution plus que recommandée. Pour des projets immobiliers plus complexes et longs (tels que la construction)d’une maison qui nécessite de débloquer des fonds pendant plusieurs mois), le taux de change peut varier considérablement, et la garantie de change est nécessaire si vous souhaitez contrôler votre budget.

La majorité des banques qui commercialisent des prêts immobiliers en devises proposent ce type de services, qui sont généralement payés. Plus la période de garantie est longue (jusqu’à 3 ans), plus le coût des services est élevé.

Assurance emprunteur

Pour les bénéficiaires de prêts en devises étrangères, il s’agitnécessaires pour assurer en cas de décès ou de maladie/accident entraînant l’incapacité de l’emprunteur à travailler (et donc à percevoir des revenus et donc à rembourser les emprunts). C’est le rôle de l’assurance emprunteur, qui en soi n’est pas une obligation légale, mais est imposée par toutes les banques. L’assurance débiteur protège à la fois les emprunteurs, mais aussi les banques. L’assurance emprunteur s’applique également aux travailleurs frontaliers qui ont reçu des prêts en devises.

Groupecontrats et contrats individuels (attribution de contrats d’assurance)

Il existe deux types d’assurance emprunteur :

  • ceux proposés par les banques elles-mêmes (contrats de groupe)
  • contrats individuels (proposés par les compagnies d’assurance, également appelés agence d’assurance).

L’assurance emprunteur est bien sûr destinée aux personnes qui obtiennent un prêt « traditionnel », mais aussi aux travailleurs frontaliers qui obtiennent un prêt en devises. Les contrats individuels, ou l’octroi d’une assurance, sontgénéralement moins cher, car très facilement réglementé en fonction de l’état de l’assuré (il est possible de ne pas recevoir telle ou telle garantie dont nous n’aurions pas besoin a priori en raison de notre état de santé). En revanche, les contrats du groupe offrent beaucoup (trop) une couverture complète, ce qui augmente également les coûts.

Le coût de l’assurance de prêt dépend de plusieurs facteurs, principalement de l’état de santé de l’emprunteur et de son âge. Il est également important de comprendre la portéela garantie, y compris ce que le contrat d’assurance est appelé « exemptions de garantie ».

Comment changer l’assurance emprunteur ?

Depuis le 26 juillet 2014, la loi française autorise les emprunteurs à modifier l’assurance emprunteur (anciennement imposée par la banque), jusqu’à un an après l’achat du prêt immobilier. C’est ce qu’on appelle l’assurance concessionnaire . Compte tenu du coût très important de cette assurance par rapport au coût total de votre prêt immobilier en devise, il est important.pour faire le bon choix. La banque qui vous prête de l’argent pour financer votre propriété peut refuser l’assurance emprunteur « tiers » (agence d’assurance), si les garanties ne sont pas identiques à celles offertes par son propre contrat (ou plus précisément le contrat d’une compagnie d’assurance appartenant au même groupe bancaire, le groupe de contrats).

De toute évidence, une banque sera encore plus encline à accepter le financement d’une propriété si le client reçoit son assurance de prêtcontrat du groupe. Dans la pratique, les négociations seront également plus faciles. Avec le délai d’un an que les clients doivent désormais modifier l’assurance emprunteur, il est tout à fait possible de se retirer dans un contrat de groupe — ce qui facilite l’acceptation de l’enveloppe de prêt par la banque — et de le modifier après une période maximale d’un an (avant la date d’enregistrement). Dans ce cas, les garanties doivent être identiques ou meilleures. Et c’est précisément ici que les problèmes se posent, car la frontièrele client devra présenter un contrat d’assurance dont les conditions spéciales sont les mêmes ou meilleures que celles du contrat de groupe. Et à cet égard, les contrats de groupe ont fait preuve d’une très bonne créativité car ils incluent notamment des conditions très spécifiques (qui ne concernent généralement qu’un très petit nombre de cas ou exposent une situation très spécifique), de sorte qu’il est difficile pour un contrat individuel de concurrencer. Un courtier vous aidera dans ce cas à la fois dansvotre recherche du meilleur contrat individuel ainsi que des négociations avec la banque.

Problèmes particuliers liés à l’assurance emprunteur pour les prêts en devises

À ce jour, il n’existe aucune agence d’assurance couvrant les prêts en francs suisses (ces concessionnaires d’assurance sont initialement faits pour des prêts immobiliers en euros). Et comme certaines banques de la région proposent des contrats de groupe avec une assurance emprunteur en francs suisses, elles refusent dans presque tous les cas les concessionnaires d’assurance quipeuvent offrir aux clients frontaliers, car ils ne couvrent que des prêts libellés en euros (et donc non équivalents). Les institutions concernées sont la Caisse d’Epargne, le CIC, le Crédit Mutuel et la Société Générale.

Si vous achetez un prêt en devises dans une banque autre que ceux énumérés ici, l’agence d’assurance peut être acceptée, à condition que vous offriez une assurance emprunteur offrant des garanties équivalentes ou supérieures à celles offertes par la banque.

Où souscrire ces prêts à l’étrangermonnaie ;

Directement vers les banques

Compte tenu de la nature particulière de ces prêts, il n’est pas possible de les enregistrer dans toutes les institutions bancaires. Voici une liste des principales installations françaises qui les proposent :

Banque Laindernier, Banque de Savoie, Banque Populaire des Alpes, BNP Paribas, CIC, Crédit Mutuel, Société Générale, Crédit Agrikol.

Attention : compte tenu des difficultés de refinancement rencontrées par ces institutions, il est de plus en plus difficile d’obtenir des prêts immobiliers, au moins ces institutions sont de plus en plus sélectives dansenveloppes.

Passer par un courtier immobilier

Les courtiers peuvent vous offrir les meilleures conditions, car vous naviguez dans toutes les institutions bancaires. L’enregistrement d’un prêt immobilier par leur intermédiaire peut être très intéressant, cela vous fera également gagner du temps. D’autre part, certains de ces professionnels de la finance apportent tellement d’affaires aux banques qu’ils peuvent mieux négocier les conditions des taux d’intérêt. Enfin, le courtier peut vous accompagner dans la négociation de l’assurance.votre agence (assurance emprunteur), ce que la banque ne fera pas puisqu’elle souhaite généralement proposer son contrat de groupe.

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Les lois Scrivener et Neiertz

En tant que frontière qui finance un prêt immobilier à une banque française, les lois françaises, y compris Scrivener et Neiertz, votreprotéger.

La loi Scrivener permet d’informer l’emprunteur

La loi Scrivener, qui date de janvier 1978, oblige les banques à mettre en place un système d’information pour les personnes empruntant plus de 21 500 euros pour l’achat de biens immobiliers. Le système Scrivener Act permet à l’emprunteur de bien comprendre les conséquences de l’accord de prêt (telles que le coût total du crédit, une description précise du type de prêt contracté, le taux d’intérêt effectif total (TEG), etc.également une période de recharge de 10 jours pendant laquelle l’emprunteur peut se retirer sans frais ni pénalité.

La loi Scrivener prévoit également une clause permettant au souscripteur du prêt immobilier d’annuler le prêt si la propriété n’est pas vendue. Les travailleurs frontaliers qui reçoivent un prêt en devises à une banque française sont couverts par cette loi.

Loi de Neiertz contre l’endettement

La loi Neierts exige que les banques et les établissements de crédit paient le maximum de leurs droits.tenter de vérifier la solvabilité des personnes inscrites sur un prêt immobilier. En particulier, la loi Neierts est illustrée par :

  • la création d’une liste nationale centrale qui répertorie les personnes ayant eu des problèmes majeurs de remboursement du crédit : c’est le fameux FICP.
  • la création de la commission de surendettement, qui peut être confisquée par l’emprunteur sous certaines conditions en cas de difficulté à rembourser, et qui met tout en œuvre pour trouverrèglement (conditions de baisse des taux d’intérêt, répartition des remboursements dans le temps…)

Photo de crédit : ©GinaSanders

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