Avant de penser à réaliser un investissement immobilier locatif, chaque investisseur doit maîtriser un élément important du projet. Il s’agit notamment de la fiscalité. Cette dernière est présente lors de l’achat du bien immobilier, pendant la période de perception des revenus locatifs, mais aussi lors de la revente du bien. Aussi, il est primordial de tenir compte de la fiscalité dans le cadre d’un investissement locatif afin de garantir la performance de votre placement. En ce sens, si vous n’avez aucune notion en ce qui concerne ses mécanismes et ses enjeux, vous êtes au bon endroit. Cet article vous présente tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité des investissements locatifs.
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Les coûts relatifs à l’acquisition du bien
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, vous devez verser des impôts et des taxes à l’État ou aux collectivités locales. Appelées taxe de publicité foncière ou droits d’enregistrement, ces redevances sont calculées en fonction du prix de vente du bien et des taux votés par les collectivités locales. À cette condition, les montants des impôts et des taxes peuvent varier en fonction de la zone géographique.
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De manière générale, la fiscalité relative à l’acquisition d’un bien immobilier locatif est incluse dans les frais de notaire. Il est d’ailleurs important de noter que ces derniers sont nettement moins onéreux lors d’un investissement dans un programme immobilier neuf que dans un bien ancien.
La fiscalité locale sur le bien immobilier
En règle générale, tous les investisseurs immobiliers sont sujets à la taxe foncière. La seule exception est que le contribuable ne soit pas encore propriétaire au 1er janvier de l’année courante. Il s’avère également important de tenir compte du versement de la CFE (Cotisation foncière des entreprises), ou même de la CVAE (Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) s’il est question d’une location meublée.
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Pour ce qui est de la taxe d’habitation, elle est due par l’occupant du logement au 1er janvier au cours de chaque année. À noter toutefois que la taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée depuis le 1er janvier 2023.
La fiscalité au niveau des revenus locatifs
Les modes d’imposition des loyers varient en fonction du fait que votre logement est en location meublée ou vide. Dans ce contexte, si vous mettez en location un logement vide, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Aussi, les impôts correspondants ne sont pas sujets au prélèvement à la source. Par contre, ils sont prélevés sur chaque mois ou sur chaque trimestre sous forme d’acomptes calculés à partir des recettes de l’année précédente. De fait, le montant de l’imposition est mis à jour chaque année, suite à la réception de la nouvelle déclaration de revenus par l’administration fiscale.
Dans le cas d’une location meublée, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Dans ce contexte, vous avez la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel. Le premier donne accès à un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, tandis que le deuxième permet de déduire les charges en fonction de leur montant réel et d’appliquer un système d’amortissement.
La fiscalité immobilière lors de la revente
Dans le cadre d’une vente immobilière, vous êtes tenu de payer des impôts si le prix de vente de votre bien immobilier locatif est supérieur à son prix à l’achat. Il s’agit notamment d’une imposition forfaitaire pour les sociétés des personnes et les particuliers. Entre les abattements exceptionnels et les abattements pour la durée de détention, divers abattements peuvent s’appliquer lors de la revente de votre bien immobilier locatif.
De manière générale, la taxation des plus-values immobilières se fait au taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu. Viennent ensuite s’y ajouter des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ce dernier comprend notamment la contribution pour le remboursement de la dette sociale, la contribution sociale généralisée, la contribution additionnelle de solidarité autonomie, le prélèvement social et le prélèvement de solidarité.
