Le choix du régime fiscal pour une location saisonnière dépend du montant des recettes annuelles et de la nature du bien loué. Une location meublée relève généralement du régime des bénéfices industriels et commerciaux, sauf cas particuliers liés à la nature du bail ou à l’usage du logement.
Les seuils de recettes, la distinction entre micro-BIC et régime réel, ainsi que l’existence du statut de « meublé de tourisme classé » modifient significativement la charge fiscale. Certaines exonérations temporaires ou abattements spécifiques s’appliquent dans des cas précis, mais impliquent des obligations déclaratives strictes et parfois méconnues.
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Plan de l'article
Comprendre la fiscalité spécifique des locations saisonnières
L’immobilier locatif saisonnier continue d’attirer de nouveaux bailleurs, mais la fiscalité location saisonnière ne s’improvise pas. Dès le premier euro, chaque location saisonnière produit des revenus imposables soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce cadre s’étend à la location meublée que ce soit une résidence principale, secondaire, un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes.
L’empilement des prélèvements est réel : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux (CSG, CRDS), parfois cotisations sociales. S’y ajoutent la taxe de séjour à reverser à la commune, la cotisation foncière des entreprises (CFE), avec de possibles exonérations locales, et, dans certaines zones, une taxe d’habitation majorée jusqu’à 60 %. La surtaxe frappe en zone tendue lorsque l’offre locative se raréfie sous la pression immobilière.
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Cas particuliers : TVA, bail mobilité et prestations para-hôtelières
Certains scénarios particuliers méritent votre attention :
- La TVA s’impose si le propriétaire propose au moins trois services para-hôteliers : par exemple, petit-déjeuner, ménage quotidien, fourniture de linge, accueil personnalisé.
- Avec le bail mobilité, il devient possible d’échapper au régime saisonnier classique dans quelques grandes villes, la fiscalité s’ajuste alors aux spécificités du bail.
- Obtenir le classement « meublé de tourisme » permet de bénéficier d’abattements fiscaux plus avantageux, à condition de mener les démarches auprès des autorités compétentes.
Le mécanisme de taxe de séjour varie : dans certains cas, le propriétaire s’en charge, dans d’autres, la plateforme de réservation collecte et reverse. La déclaration d’activité devient incontournable : chaque bailleur doit posséder un numéro SIRET, même pour une unique location meublée. Le respect du DPE, les limitations de durée (120 ou 90 jours/an selon la commune), s’imposent de plus en plus, surtout là où la crise du logement pousse les villes à serrer la vis sur la location touristique.
Quels régimes d’imposition s’appliquent en 2024 et 2025 ?
Pour chaque location saisonnière, le régime fiscal dépend directement du volume des recettes locatives et de la nature du bien. Deux chemins principaux : le micro-BIC ou le régime réel.
Le micro-BIC s’applique si les recettes n’excèdent pas certains plafonds : 77 700 € pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes, 15 000 € pour les autres meublés (plafonds 2025). Ce régime offre une gestion simplifiée avec un abattement forfaitaire : 50 % pour les biens classés et chambres d’hôtes, 30 % pour les non classés. Les charges ne sont pas détaillées une à une, l’abattement les couvre globalement. À noter : une chambre d’hôtes reste en dehors du radar fiscal si ses recettes annuelles ne dépassent pas 760 €.
Dès que les plafonds sont dépassés ou si le bailleur fait le choix, le régime réel prend le relais. Ici, chaque dépense compte : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais d’entretien, gestion… Tout est déductible. L’amortissement du bien et du mobilier permet de réduire la base imposable, générant parfois un déficit fiscal, reportable dix ans en LMNP, imputable sur le revenu global en LMP.
En 2025, l’arrivée de la loi Le Meur redistribue les cartes : abattements revus à la baisse, plafonds ramenés à des niveaux inférieurs, l’État affiche sa volonté de limiter l’essor des locations touristiques de courte durée. Chaque propriétaire doit donc revoir sa copie, anticiper la bascule d’un régime à l’autre et ajuster sa stratégie fiscale à la lumière de ces réformes.
Obligations déclaratives : ce que le propriétaire doit savoir
Déclarer les revenus d’une location saisonnière n’est ni optionnel, ni improvisé. L’administration fiscale veille à la traçabilité de chaque euro issu des recettes locatives, à reporter sur la déclaration 2042 C PRO. Cette règle concerne tous les bailleurs, que le bien soit résidence principale, secondaire, meublé de tourisme ou chambre d’hôtes.
Tout commence par l’immatriculation de l’activité : l’obtention d’un numéro SIRET auprès du greffe est désormais systématique, même pour une location ponctuelle. La télédéclaration s’impose dans la majorité des communes, parfois accompagnée d’une demande de changement d’usage du logement. Dans les villes en zone tendue, la limitation du nombre de jours autorisés (120 ou 90 jours/an) est appliquée avec rigueur.
La taxe de séjour n’échappe pas à la règle : elle est collectée auprès des locataires puis reversée à la commune. Quant à la cotisation foncière des entreprises (CFE), son application dépend de la politique locale : certaines municipalités accordent une exonération, d’autres non. Enfin, la TVA ne s’applique qu’aux loueurs proposant au moins trois prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage, linge, etc.).
Voici les points à suivre pour rester dans les clous :
- Déclaration 2042 C PRO : chaque bailleur y est soumis, quel que soit le montant perçu.
- Numéro SIRET : obligatoire pour toute activité de location meublée, même occasionnelle.
- Taxe de séjour et CFE : à intégrer dans la gestion, avec des règles différentes selon la commune.
Pensez aussi à vérifier si la surtaxe d’habitation s’applique : dans certains secteurs, elle peut atteindre 60 %. Louer en saisonnier, c’est jongler avec un calendrier précis de déclarations : revenus, taxes, obligations communales… La rigueur administrative reste la meilleure protection contre les déconvenues.
Exemples concrets et conseils pour bien déclarer ses revenus locatifs
Un choix stratégique : micro-BIC ou régime réel ?
Considérons le cas d’un bailleur mettant en location un meublé de tourisme non classé en 2025, générant 12 000 € de revenus locatifs annuels. Tant que ses recettes demeurent sous le seuil de 15 000 €, le micro-BIC s’applique : avec l’abattement forfaitaire de 30 %, seuls 8 400 € seront imposés. Ce choix séduit par sa simplicité, mais ne tient pas compte des charges réelles : travaux, intérêts, frais de gestion passent à la trappe.
Pour un meublé de tourisme classé, le plafond grimpe à 77 700 €. Un propriétaire percevant 25 000 € de recettes annuelles verra son imposition calculée sur 12 500 €, grâce à un abattement de 50 %. Les chambres d’hôtes bénéficient du même schéma : sous 760 €, aucune imposition n’est due.
Optimiser sa fiscalité : le régime réel
Si les charges dépassent l’abattement ou que le plafond est franchi, le passage au régime réel devient pertinent. Ce régime autorise la déduction des charges réelles (entretien, assurance, intérêts d’emprunt, etc.), l’amortissement du bien et du mobilier. En LMNP, le déficit fiscal se reporte sur dix ans ; en LMP, il s’impute directement sur le revenu global.
Pour bien gérer sa déclaration, gardez à l’esprit ces points de vigilance :
- Déclaration 2042 C PRO : étape incontournable, chaque année pour tout loueur.
- Recontrôlez le classement du bien et le total des recettes pour choisir le bon régime.
- Anticipez l’effet des nouveaux plafonds et abattements mis en place depuis 2025.
La fiscalité de la location saisonnière évolue, les règles durcissent, mais une gestion attentive permet de garder la main. Reste à chaque propriétaire de choisir la trajectoire qui lui permettra de concilier rentabilité et sérénité face à l’administration fiscale.
