L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne relève ni d’un héritage ni d’un privilège caché. C’est un levier concret, inscrit dans le Code civil, que tout professionnel du bâtiment peut actionner pour sécuriser son paiement, même face à un client défaillant. Une protection solide, mais encadrée par des conditions strictes, dont la méconnaissance peut coûter cher.
Conditions à remplir pour bénéficier de l’hypothèque légale
Plusieurs critères doivent être validés pour que le droit s’applique vraiment. Voici ce qu’il faut impérativement vérifier avant de se lancer dans la démarche :
- Travail réalisé par un artisan ou un entrepreneur : Seuls les travaux qui entrent dans le champ de l’article 837 du Code civil ouvrent droit à l’hypothèque. Cela inclut, par exemple, la construction, la démolition, l’installation d’échafaudages, mais aussi la livraison de matériaux sur mesure ou la fourniture d’ouvrages non réutilisables ailleurs, comme du béton frais livré pour un chantier précis. Il ne suffit pas que le contrat soit baptisé « entreprise » : ce qui compte, c’est la nature du service. Parfois, même une vente assortie d’un montage peut être concernée. En revanche, la création de plans par un architecte ou la simple direction des travaux ne permet pas de revendiquer cette garantie.
- Travaux exécutés sur un bien immobilier : L’intervention doit porter sur un bâtiment ou un terrain, jamais sur un objet mobile. À noter : la plus-value n’est pas un critère. Même une démolition donne accès à ce droit.
- Créance à l’encontre du propriétaire ou de l’entrepreneur général : L’artisan doit pouvoir justifier d’une créance contre le propriétaire du bien, ou, s’il est sous-traitant, contre l’entrepreneur général. Un contrat, même verbal, suffit, à condition qu’il porte sur une prestation réellement exécutée. Il n’est pas nécessaire que la créance soit déjà exigible au moment où l’hypothèque est inscrite.
Dans certains cas, la loi bloque purement et simplement la possibilité d’inscrire une hypothèque légale. Voici les principales situations où le dispositif ne peut pas s’appliquer :
- Les articles 73 et 75 de la LDF interdisent de grever certains biens (notamment agricoles) au-delà d’un certain seuil.
- Les règles des articles 6 FAIE et 1 FOAIE limitent l’accès à la propriété immobilière pour certains ressortissants étrangers, rendant parfois impossible la prise d’hypothèque.
- L’article 70 du Code pénal fait obstacle à l’inscription sur un bien confisqué suite à une infraction pénale.
- Les immeubles appartenant à une collectivité publique (commune, canton, Confédération) sont soumis à d’autres modalités de garanties, l’hypothèque légale ne s’appliquant pas de façon classique.
- En copropriété, si la totalité des quotes-parts est déjà grevée d’une charge ou d’un gage foncier (art. 648 al. 3 CC), il faut l’accord de tous les copropriétaires pour inscrire une hypothèque supplémentaire.
Dans ces situations, aucune inscription de garantie n’est possible, même si toutes les autres conditions sont réunies.
Absence de garanties mobilières suffisantes
Si le propriétaire du bien offre à l’artisan une garantie mobilière solide, par exemple une caution bancaire, l’hypothèque légale perd sa raison d’être. Le droit ne permet pas de cumuler les deux protections si la garantie alternative couvre réellement le risque d’impayé.
Respect du délai de 4 mois pour l’inscription
Le calendrier est serré. Une fois le chantier livré, l’artisan dispose de 4 mois pour demander l’inscription de l’hypothèque légale. Ce délai commence à courir dès la fin des travaux prévus par le contrat initial. Les petites retouches, remplacements de pièces défectueuses ou interventions mineures n’allongent pas ce laps de temps. À l’inverse, si une partie des prestations n’a pas encore été réalisée, le compteur ne démarre pas tant que tout n’est pas fini.
Il ne suffit pas d’exiger la garantie : il faut aussi que la demande soit enregistrée dans les 4 mois, conformément à l’article 839 alinéa 2 du Code civil. Pour éviter tout risque, il est souvent judicieux de saisir le juge en urgence pour obtenir une mesure provisoire. Cette démarche permet d’inscrire rapidement une hypothèque temporaire, en attendant que la situation soit définitivement tranchée.
À la croisée du droit et du pragmatisme, l’hypothèque légale reste une arme redoutable pour sécuriser la rémunération des artisans. Mais ceux qui négligent les délais ou les subtilités de la procédure risquent de voir leur créance s’évaporer, et avec elle, des semaines de travail. Pour qu’une protection ait du sens, encore faut-il savoir l’activer au bon moment.
