La fiscalité ne se contente plus de faire trembler les novices. Elle attire, intrigue, aiguise les appétits, et le statut LMP, la location meublée professionnelle, s’impose désormais comme un choix qui ne laisse pas indifférent. Si louer meublé séduit déjà par ses loyers plus attractifs, le régime LMP va plus loin, creusant l’écart avec le statut LMNP, celui du loueur non professionnel. Depuis la décision constitutionnelle du 8 février 2018 (2017-689 QPC), la donne a changé. Un avant/après qui rebat les cartes et impose de bien comprendre les ressorts des statuts LMP d’hier (2017) et d’aujourd’hui (2018).
LPC : Vue d’ensemble de la location
Un logement est qualifié de meublé s’il offre à ses occupants de quoi vivre, manger et dormir dans des conditions décentes. La liste exacte des équipements obligatoires figure dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, qui fixe ce seuil de confort. Ici, aucune vocation commerciale : la location meublée reste une affaire de logement, pas de commerce. Investir dans ce type de bien implique souvent un effort financier supérieur à la location nue.
L’un des attraits majeurs du meublé : le loyer. L’équipement à disposition du locataire justifie, dans la majorité des cas, une rémunération supérieure. Au-delà du rendement, c’est la fiscalité qui distingue ce mode d’exploitation : les loyers tirés du meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui ouvre la porte à des abattements et optimisations auxquels la location nue ne donne pas accès.
LMP, conditions d’accès
En optant pour la location meublée, le bailleur se retrouve face à deux configurations possibles : le statut LMP et le régime LMNP. Chacun entraîne des avantages et des contraintes spécifiques. Pourtant, le choix n’est pas totalement libre : l’accès au statut LMP dépend de plusieurs critères. Et ces critères ont changé après la décision du Conseil constitutionnel de février 2018.
A) Règles du LMP 2017
Avant février 2018, trois conditions devaient être réunies simultanément pour prétendre au statut LMP :
- Inscription au registre du commerce et des sociétés (R.C.S) en tant que loueur en meublé professionnel, que ce soit en nom propre ou via une SCI combinée à la location meublée.
- Revenus issus des locations meublées supérieurs à 23 000 euros par an.
- Ces mêmes revenus de locations meublées devaient représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.
Si une seule de ces conditions n’était pas respectée, impossible d’accéder au régime LMP. Mais la QPC de février 2018 a rebattu les cartes : le Conseil constitutionnel a ouvert la voie à une simplification des critères d’accès.
B) Règles du LMP 2018
Depuis février 2018, deux conditions seulement subsistent pour obtenir le statut LMP :
- Des recettes issues de la location meublée supérieures à 23 000 euros par an.
- Ces recettes doivent constituer plus de la moitié des revenus d’activité du foyer fiscal.
L’inscription obligatoire au R.C.S. a disparu du paysage.
Atouts fiscaux du statut LMP
Le terrain fiscal est le vrai terrain de jeu du loueur en meublé professionnel. La réforme issue de la QPC 2018 a d’ailleurs renforcé l’attractivité de ce régime. Pour LMP comme LMNP, les loyers meublés sont imposés en BIC, mais les spécificités du professionnel changent la donne.
A) Un régime qui autorise une base imposable réduite
Le LMP permet d’optimiser le calcul de l’impôt sur le revenu de plusieurs façons.
1- Déductions élargies
Le loueur en meublé professionnel profite d’une palette de charges déductibles plus large que celle offerte au LMNP ou à la location nue. En optant pour le régime réel, il peut retrancher du résultat fiscal l’intégralité des frais engagés, pour leur montant exact. Sont notamment concernés :
- Les frais de constitution et d’installation de l’activité.
- Les intérêts d’emprunt.
- Les assurances afférentes au bien ou à l’activité.
- Les dépenses d’entretien et de réparation.
- Les taxes locales, qui pèsent parfois lourd.
2- Amortissement du bien immobilier
Le LMP autorise l’amortissement du prix d’acquisition du bien (hors valeur du terrain), généralement entre 2 % et 3 % par an selon la durée de détention. Ce mécanisme vient alléger d’autant la base imposable, année après année.
3- LMP et impôt sur la fortune immobilière
Autre levier, et non des moindres : les biens exploités en LMP échappent à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), dès lors que le bailleur remplit toutes les conditions du régime. À l’inverse, un LMNP devra intégrer la valeur de ses biens dans la base taxable à l’IFI.
B) Déficits et plus-values : des règles favorables
1- Déficits imputables sur le revenu global
Le statut LMP autorise la déduction intégrale du déficit d’exploitation (y compris les intérêts d’emprunt) sur le revenu global du foyer fiscal. Cette possibilité s’étend sur six ans, offrant un amortisseur fiscal en cas de charges élevées ou de loyers inférieurs aux dépenses.
2- Exonération des plus-values
Le régime LMP prévoit, sous certaines conditions, une exonération totale de la plus-value mobilière lors de la revente du bien :
- Les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 90 000 €.
- L’activité LMP a été exercée pendant au moins 5 ans (là où la LMNP impose 30 ans pour une exonération totale).
Si les recettes oscillent entre 90 000 € et 126 000 €, une exonération partielle est envisageable.
3- Transmission facilitée
En matière de succession, les héritiers du bailleur professionnel bénéficient de plusieurs dispositifs avantageux pour reprendre l’activité ou transmettre le patrimoine :
- Les droits de succession peuvent être réglés de façon différée, seuls les intérêts étant dus immédiatement. Le solde s’étale sur une vingtaine de versements, répartis sur une décennie.
- Si les héritiers conservent le statut LMP, ils ont la possibilité de déduire ces droits de succession des bénéfices imposables de l’activité.
Lorsqu’une société d’exploitation exclusive est utilisée, la transmission peut tirer parti du fameux « Pacte Dutreil ». Trois conditions à respecter :
- Le donateur a détenu et exploité l’entreprise pendant au moins deux ans.
- Les héritiers s’engagent à conserver l’entreprise et ses actifs durant au moins quatre ans.
- L’un d’eux s’engage à poursuivre l’activité pendant un minimum de trois ans.
Régime social du loueur en meublé professionnel
La location meublée, à la croisée des mondes, oscille entre gestion patrimoniale et activité professionnelle. La distinction LMP/LMNP ne bouleverse cependant plus l’accès à la protection sociale.
Jusqu’à récemment, s’inscrire en tant que LMP au R.C.S. imposait de rejoindre le régime social des indépendants (devenu Sécurité sociale des indépendants, SSI). Aujourd’hui, cette inscription n’est plus systématique, tout comme l’affiliation à un régime social spécifique.
Côté LMNP, aucune obligation de s’affilier à un régime de protection sociale. Mais la généralisation de la location courte durée via des plateformes en ligne a poussé l’administration à adapter les règles. Le rattachement au régime des indépendants devient possible si le bailleur :
- Est inscrit au R.C.S. en tant que loueur professionnel.
- Ou perçoit plus de 23 000 € de recettes issues de locations de courte durée (sachant que le régime général peut être privilégié si les recettes restent sous 82 800 €).
En clair, depuis 2017, la couverture sociale ne constitue plus un critère décisif pour choisir entre LMP et LMNP. Le loueur peut donc arbitrer en se concentrant sur les aspects fiscaux, patrimoniaux… et sa propre stratégie d’investissement.
En matière de location meublée, les lignes bougent vite. Savoir où placer le curseur, c’est aussi anticiper les prochaines évolutions. Les règles d’aujourd’hui ne sont jamais gravées dans le marbre, il faut savoir lire entre les chiffres et penser plus loin que la prochaine déclaration fiscale.
