Personne n’achète un appartement ou une maison avec le portefeuille rempli à ras bord. L’immense majorité des acquéreurs frappe d’abord à la porte de leur banque pour décrocher un crédit immobilier. Mais voilà : une réalité s’impose dès le premier rendez-vous, la banque ne finance presque jamais la totalité du projet. Les frais de notaire restent, dans la plupart des cas, à sortir de sa poche. Pourtant, il existe des exceptions, à condition d’avoir un dossier solide et de convaincre un établissement prêt à sortir de ses habitudes. Ce montage, pourtant possible, reste rare et encadré. Il s’accompagne de conséquences concrètes sur le coût total du crédit et dépend beaucoup du profil de l’emprunteur.
Plan de l'article
Frais de notaire et prêt immobilier : ce qu’il faut savoir avant de se lancer
Quand on se lance dans l’achat immobilier, le prix affiché n’est que la partie émergée de l’iceberg. Dès le compromis signé, il faut anticiper les frais de notaire. Ces frais comprennent les droits de mutation, les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière. Ils pèsent lourd : entre 7 et 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % pour un bien neuf. Leur montant varie d’un département à l’autre, et selon que l’on achète dans l’ancien ou dans le neuf.
Impossible d’y échapper : l’acquéreur doit régler presque tous ces frais notaire lors de la signature de l’acte authentique. L’État en récupère la plus grande part, le reste sert à rémunérer le notaire et à couvrir différentes démarches administratives. Sur un bien ancien à 250 000 euros, attendez-vous à payer entre 18 000 et 20 000 euros de montant frais notaire, sans compter les frais d’agence ou de garantie.
Côté financement, attention : seuls certains frais annexes, comme des travaux ou parfois les frais d’agence, peuvent entrer dans le crédit. Le prêt immobilier classique ne couvre pas automatiquement les frais notaire. Les banques demandent un apport pour ces dépenses, un signal jugé rassurant pour la solidité du dossier.
| Nature du bien | Pourcentage des frais notaire |
|---|---|
| Ancien | 7 à 8 % |
| Neuf | 2 à 3 % |
Avant de franchir le cap, il faut évaluer précisément le coût total de son projet immobilier, notaire achat immobilier inclus. Les simulateurs en ligne sont précieux pour affiner le calcul et savoir combien prévoir en apport.
Peut-on vraiment inclure les frais de notaire dans son crédit immobilier ?
À chaque projet, la même interrogation revient : est-il vraiment possible d’inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ? En réalité, la plupart des banques préfèrent rester prudentes. Intégrer l’ensemble des frais notaire au crédit immobilier reste rarissime. Le plus souvent, le crédit couvre le prix d’achat, parfois les frais d’agence ou quelques travaux, mais les frais notaire prêt restent à la charge de l’acheteur, à payer avec son propre apport.
La réponse varie selon la politique de chaque banque. Certaines acceptent, sous conditions strictes, d’inclure une partie de ces montant frais dans le prêt. Mais la règle générale reste : il faut un apport personnel. C’est la preuve que l’acquéreur maîtrise son budget et rassure le prêteur. Un apport équivalent au frais de notaire ouvre d’ailleurs la porte à de meilleures conditions de financement.
Voici comment s’y retrouvent les différents types d’établissements :
- Les banques traditionnelles exigent presque toujours un apport qui couvre la totalité des frais de notaire.
- Les banques en ligne, parfois plus flexibles, peuvent accepter d’inclure une part des frais dans le prêt, à condition d’avoir un excellent dossier et une gestion financière impeccable.
En théorie, la réglementation n’interdit pas de financer les frais notaire par le crédit, mais ce choix peut alourdir fortement la charge mensuelle et faire basculer le taux d’endettement. Une négociation reste envisageable, en particulier pour les profils premium ou les projets très sécurisés. L’idéal : consulter plusieurs banques, comparer leur politique pour inclure frais notaire au prêt immobilier et mesurer l’impact sur le taux du crédit.
Avantages, limites et points de vigilance à connaître
Inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier séduit par la simplicité : tout est financé en une seule fois et la trésorerie est préservée au moment de l’achat immobilier. Ce montage intéresse surtout les primo-accédants qui disposent d’un apport personnel modeste. Parfois, la banque accepte d’ajouter à l’enveloppe globale d’autres frais comme ceux d’agence ou de dossier. Résultat, le projet devient réaliste même avec peu d’épargne disponible.
Mais attention à l’envers du décor : le coût total du crédit augmente. Les frais notaire apport intégrés génèrent des intérêts sur la totalité de la somme. Sur vingt ou vingt-cinq ans, la différence sur la facture finale est significative. La banque applique le même taux à l’ensemble du prêt, mais la somme à rembourser grimpe. De plus, certaines banques imposent des conditions strictes, notamment en matière de dossier crédit immobilier et de capacité d’endettement.
Voici les principaux points à vérifier avant de vous décider :
- Assurez-vous que le montage financier ne fait pas dépasser un taux d’endettement de 35 %.
- Mesurez l’impact de l’augmentation du montant emprunté sur l’assurance de crédit.
- Pensez à intégrer tous les frais annexes : frais d’hypothèque, frais de garantie, souvent négligés lors du calcul initial.
Il est impératif de bien comprendre l’organisation du notaire crédit. Un tableau d’amortissement détaillé, remis avant la signature, aide à visualiser l’impact sur la durée. L’avis d’un expert du financement est un atout pour sécuriser le projet et anticiper la gestion du budget.
Simuler son projet pour mieux anticiper les frais et le financement
Avant de s’engager dans un projet immobilier, il est vivement recommandé de passer par la case simulation. Un simulateur de frais de notaire donne une estimation réaliste du montant des frais notaire à prévoir, trop souvent minimisé lors des premiers échanges avec la banque. L’outil ajuste le calcul selon le type de bien (ancien ou neuf) et tient compte du prix de vente réel. Sur un achat immobilier, la part des droits de mutation pèse lourd, surtout dans l’ancien où elle dépasse 7 % du prix d’achat.
Pour bien préparer son dossier, il faut aussi anticiper l’ensemble des frais annexes. Un simulateur complet vous permet de prendre en compte :
- Le budget global, ajusté au montant réel des frais notaire.
- Le montage financier, qui doit coller à la capacité d’endettement.
- Plusieurs scenarii de financement, pour moduler la durée du prêt ou l’apport.
La simulation met en lumière les marges de manœuvre pour intégrer, ou non, les frais notaire au crédit. Les banques jugent la solidité du dossier à partir de ces éléments chiffrés. Un tableau d’amortissement issu de la simulation permet d’anticiper la trajectoire des mensualités et d’éviter les mauvaises surprises lors du rendez-vous chez le notaire.
Derrière chaque projet immobilier se cache une équation à résoudre : trouver l’équilibre entre ambitions et contraintes, entre rêve d’accession et réalité du financement. Les frais de notaire, loin d’être un simple détail, peuvent décider du rythme et de la réussite d’une acquisition. Reste à chacun, avec lucidité et méthode, à bâtir la solution la plus adaptée à son propre parcours.
