Acheter une maison en Andorre en tant que non-résident ne relève plus du simple dépôt de dossier auprès du gouvernement. Les réformes successives, et notamment le paquet législatif « Omnibus 2 » de février 2026, ont profondément modifié le coût d’entrée et la définition même d’investisseur étranger. Nous détaillons ici les points techniques que la plupart des guides généralistes n’actualisent pas.
Surtaxe IEI après Omnibus 2 : le vrai coût d’acquisition pour un non-résident
Le poste fiscal le plus sous-estimé dans un projet d’achat immobilier en Andorre par un étranger, c’est la taxe sur l’investissement étranger dans l’immobilier (IEI). Depuis le paquet Omnibus 2, les taux ont doublé.
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Pour un premier bien, la surtaxe IEI est passée de 3 % à 6 %. Pour un deuxième bien et au-delà, elle grimpe de 5 % à 10 %. Ces taux s’ajoutent au droit de transmission (ITP) de 4 % dû par tout acheteur, résident ou non.
Concrètement, un non-résident qui acquiert sa première propriété en Andorre supporte désormais un cumul fiscal de 10 % sur le prix d’acquisition (4 % ITP + 6 % IEI), avant même de compter les honoraires de notaire et les frais d’enregistrement. Sur un deuxième achat, ce cumul atteint 14 %.
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Nous recommandons de budgéter ces montants dès la phase de recherche, pas au moment de la signature. Le surcoût par rapport à un résident de longue date est significatif et change la rentabilité d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire.
Définition d’investisseur étranger : le seuil de trois ans de présence effective
La confusion la plus fréquente porte sur le statut. Détenir un permis de résidence andorran ne suffit pas à échapper au régime d’investisseur étranger.
Depuis les réformes récentes, un acheteur est juridiquement classé comme investisseur étranger s’il ne justifie pas trois ans de présence effective sur les dix dernières années. Ce critère s’applique même aux titulaires d’une résidence passive ou active récente.
En pratique, un entrepreneur français installé en Principauté depuis dix-huit mois, avec un permis de résidence active en cours de validité, reste soumis à l’autorisation préalable d’investissement étranger, au plafond de nombre de biens et à la surtaxe IEI. Le compteur de trois ans court à partir de la présence effective documentée, pas de la date de délivrance du permis.
Conséquences sur le montage d’un projet immobilier
Ce seuil de trois ans crée deux catégories de résidents face à l’achat immobilier. Ceux qui l’ont franchi achètent aux mêmes conditions qu’un Andorran. Ceux qui ne l’ont pas atteint supportent l’intégralité du régime étranger : autorisation gouvernementale, surtaxe, restrictions sur le nombre de biens.
Nous observons que certains acquéreurs planifient leur installation en Andorre trois ans avant l’achat ciblé, précisément pour basculer dans le régime résident et économiser plusieurs points de fiscalité à l’acquisition.
Autorisation d’investissement étranger en immobilier : procédure et délais
Tout non-résident (ou résident de moins de trois ans) doit obtenir une autorisation préalable du gouvernement andorran avant de signer l’acte de vente devant notaire. Cette autorisation constitue un prérequis administratif, pas une formalité.
Le dossier comprend plusieurs éléments :
- Justificatif d’identité et de domicile dans le pays d’origine, accompagné d’un extrait de casier judiciaire traduit
- Preuve de l’origine des fonds destinés à l’acquisition (relevés bancaires, attestation de financement ou de vente d’un autre bien)
- Description du bien visé et engagement sur l’usage prévu (résidence secondaire, investissement locatif)
- Ouverture préalable d’un compte bancaire en Andorre, les banques andorranes exigeant elles-mêmes une vérification de conformité avant d’accepter un non-résident
Le délai d’instruction varie, mais il faut compter plusieurs semaines. Signer un compromis sans avoir lancé cette procédure en amont expose l’acheteur à un blocage au moment du passage chez le notaire.
Plafonds et restrictions sur le nombre de biens pour un étranger
La Principauté impose des limites quantitatives à l’investissement immobilier étranger. Un non-résident ne peut pas acquérir un nombre illimité de propriétés sur le territoire andorran.
Ces plafonds ont été renforcés parallèlement à la hausse de la surtaxe IEI, dans une logique assumée de frein à la spéculation. Le moratoire sur les investissements étrangers, instauré en septembre 2023 par le Conseil général et maintenu jusqu’en février 2024, a précédé la mise en place de ce cadre fiscal durci. L’objectif affiché par le gouvernement est de préserver l’accès au logement pour la population résidente face à la pression des acheteurs internationaux.
Pour un acquéreur qui envisage plusieurs biens (résidence secondaire plus investissement locatif, par exemple), cette contrainte impose de prioriser et de séquencer les achats, en tenant compte du passage éventuel au statut de résident effectif de trois ans.
Fiscalité post-acquisition et obligations du propriétaire non-résident en Andorre
L’achat n’est que le point d’entrée. Un propriétaire non-résident supporte des charges fiscales récurrentes qu’il faut intégrer au calcul de rendement.
- L’impôt sur les revenus locatifs s’applique si le bien est mis en location, avec un taux qui reste modéré comparé à la France ou l’Espagne
- Les charges communales (équivalent de la taxe foncière) varient selon la paroisse où se situe le bien – Andorre-la-Vieille, Escaldes-Engordany ou Encamp n’appliquent pas les mêmes barèmes
- La plus-value à la revente est taxée selon une grille dégressive en fonction de la durée de détention, un mécanisme classique mais dont les seuils diffèrent du droit français
L’absence de convention fiscale bilatérale entre la France et Andorre complique la situation des acheteurs français. Le risque de double imposition sur les revenus locatifs ou la plus-value doit être anticipé avec un fiscaliste spécialisé avant la signature.
Gestion à distance du bien
Un non-résident qui n’occupe son bien que quelques semaines par an doit mandater un gestionnaire local pour les obligations administratives courantes (déclarations communales, entretien, conformité du certificat d’habitabilité). Les agences andorranes proposent ce type de mandat, mais les honoraires grèvent la rentabilité nette d’un investissement locatif de petite surface.
Le marché immobilier andorran reste tendu, avec des prix au mètre carré qui ont sensiblement progressé ces dernières années. Un achat en Andorre par un non-résident se justifie sur le plan patrimonial à condition d’intégrer dès le départ la surtaxe IEI, le seuil de trois ans et les contraintes de gestion à distance. Les acquéreurs qui négligent ces paramètres se retrouvent avec un coût total d’acquisition nettement supérieur à leurs projections initiales.
