Le classement d’une commune en zone tendue détermine une série de règles locatives qui s’imposent aux bailleurs comme aux locataires : préavis raccourci, encadrement du loyer à la relocation, taxe sur les logements vacants. En 2026, ce classement repose toujours sur le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 et ses extensions, mais plusieurs mécanismes qui en découlent évoluent, notamment sur le DPE et la prolongation de l’encadrement expérimental des loyers.
Logements classés G au DPE : la contrainte supplémentaire en zone tendue
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique subissent des restrictions renforcées dans les communes en zone tendue. L’interdiction de hausse de loyer entre deux locataires, déjà la norme en zone tendue, se double d’une impossibilité progressive de mise en location pour les passoires thermiques les plus mal notées.
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Concrètement, un bailleur qui détient un bien classé G dans une agglomération tendue ne peut ni augmenter le loyer ni, à terme, relouer le logement sans réaliser de travaux de rénovation énergétique. Le DPE devient un verrou supplémentaire au-dessus du mécanisme zone tendue.
Cette superposition de contraintes pousse les professionnels à constater une décote croissante des biens nécessitant des travaux dans les grandes agglomérations. Les logements « clé en main », déjà rénovés, captent la demande, tandis que les biens énergivores peinent à trouver preneur au loyer affiché.
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Encadrement expérimental des loyers prolongé jusqu’en novembre 2026
Le classement en zone tendue et l’encadrement des loyers au sens strict sont deux dispositifs distincts. Le premier fixe un cadre national (préavis, relocation). Le second, issu de la loi ELAN, impose un loyer de référence majoré que le bailleur ne peut pas dépasser.
Cet encadrement expérimental a été formellement prolongé jusqu’au 25 novembre 2026 dans les communes qui l’ont adopté. Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou encore Montpellier appliquent ce plafonnement. Toutes les communes en zone tendue ne sont pas concernées par ce dispositif expérimental : seules celles ayant délibéré en ce sens l’appliquent.
Relocation en zone tendue sans encadrement expérimental
Dans les communes classées en zone tendue mais qui n’ont pas adopté l’encadrement expérimental, la règle reste celle du décret de 2013 : le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer précédent, sauf exceptions limitées. Ces exceptions couvrent les cas de travaux d’amélioration d’un montant significatif ou de sous-évaluation manifeste par rapport aux loyers du voisinage.
La distinction entre les deux régimes surprend régulièrement les bailleurs qui confondent « zone tendue » et « encadrement des loyers ». Le premier est quasi automatique pour les grandes agglomérations. Le second dépend d’une volonté politique locale.
Préavis et taxe sur les logements vacants : les effets directs du classement
Le classement en zone tendue produit des effets immédiats sur le bail, que le logement soit vide ou meublé. Deux mécanismes touchent directement le quotidien locatif :
- Le préavis du locataire passe de trois mois à un mois, applicable dès la notification du congé, sans que le bailleur puisse s’y opposer.
- La taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique aux biens inoccupés depuis plus de douze mois, avec un taux de 17 % la première année puis 34 % les années suivantes.
- Le bailleur qui souhaite donner congé pour vendre ou pour reprise doit respecter un préavis de six mois avant l’échéance du bail, comme partout, mais le locataire dispose du droit de préemption spécifique en zone tendue dans certaines configurations.
Ces règles ne changent pas en 2026 sur le plan du texte, mais leur portée augmente à mesure que de nouvelles communes intègrent le périmètre par extension du décret initial.
Liste des villes en zone tendue : les agglomérations concernées en 2026
Le périmètre couvre 1 149 communes réparties dans 28 agglomérations de France métropolitaine selon le décret n°2013-392 et ses extensions. Les principales agglomérations incluent Paris et toute l’Île-de-France (Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Val-d’Oise, Essonne, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Yvelines), Lyon et le Rhône, la Côte d’Azur (Alpes-Maritimes), Marseille et les Bouches-du-Rhône, Toulouse et la Haute-Garonne, Bordeaux, Lille, Nantes, Montpellier, ou encore l’agglomération genevoise côté français.
La liste complète couvre également des agglomérations de taille intermédiaire parfois méconnues : Annecy, Bayonne, La Rochelle, Ajaccio. Le critère reste le même depuis l’origine : une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants présentant un déséquilibre marqué entre offre et demande de logements.
Vérifier si une commune figure dans la liste
Le moyen le plus fiable reste la consultation directe du décret ou des simulateurs mis à disposition par les sites officiels. Le nom de la commune doit correspondre exactement à celui inscrit dans l’annexe du décret. Un quartier situé dans une commune non listée n’est pas en zone tendue, même si la commune voisine l’est.
Stratégie des bailleurs face au cumul de contraintes en 2026
La combinaison du gel des loyers à la relocation, de l’encadrement expérimental prolongé et des restrictions DPE produit un effet concret : les bailleurs qui n’anticipent pas les travaux de rénovation se retrouvent avec des biens dont la rentabilité locative diminue mécaniquement.
- Un logement classé G en zone tendue ne peut ni être reloué plus cher ni, à court terme, être reloué du tout sans travaux.
- Un logement en zone tendue avec encadrement expérimental voit son loyer plafonné par un référentiel local actualisé chaque année.
- Un logement en zone tendue sans encadrement expérimental reste bloqué au loyer du bail précédent, sauf justification de travaux ou de sous-évaluation.
Le marché dans ces agglomérations montre une polarisation : les biens rénovés et bien classés au DPE se louent rapidement, tandis que les passoires thermiques accumulent vacance et perte de valeur. Pour un bailleur, la question n’est plus de savoir si sa commune est en zone tendue, mais quel niveau de contrainte cumulée s’applique à son bien précis.
La prolongation de l’encadrement expérimental jusqu’à fin novembre 2026 laisse une fenêtre étroite aux propriétaires concernés. Après cette date, le dispositif sera soit pérennisé, soit abandonné. Les arbitrages de rénovation pris maintenant détermineront la capacité à maintenir un loyer de marché dans les années suivantes.
