Selon les données de l’INSEE, la France compte aujourd’hui 4 495 383 entreprises, dont 676 973 ont été créées début 2019. Parmi les formes sociales les plus populaires en France, la SCI ou Société Civile Immobilier occupe une place prépondérante parmi les entrepreneurs engagés dans des activités d’investissement immobilier. Et nous comprenons pourquoi. Ce statut juridique, même s’il n’est pas exempt de défauts, offre en effet un grand nombre d’avantages très intéressants et surtout. Fiscalité attrayante, flexibilité, simplificationtransmission… découvrez dans ce dossier toutes les raisons de créer un SCI pour votre projet immobilier.
Création d’un SCI en ligne
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Plan de l'article
Une structure juridique flexible et simplifiée
ICS se distingue par des formalités illimitées. En effet, pour former un bien immobilier de la société civile, il suffit d’être deux et aucune limite n’est imposée par la loi. En outre, les partenaires peuvent être des personnes morales ou des personnes physiques de n’importe quelle nationalité, membre de la famille, amis, couple oumarié ou non. En outre, la loi ne prévoit pas de seuil minimum pour le capital social d’un IBS. Cela signifie qu’il peut être librement défini par les partenaires, à partir du jeton de 1€. La libéralisation de ce capital peut être réalisée intégralement au moment de la création de la société ou lors du report dans les conditions fixées par les statuts. De même, le SCI se caractérise par l’absence de plafond légal. En outre, les partenaires ont également la possibilité de créer un SCI à capital variable s’il rencontreaux besoins du projet.
Et ce n’est pas tout ! La rédaction des statuts est également entièrement gratuite. De toute évidence, il est toujours recommandé de confier cette tâche à un professionnel, à un notaire ou à un avocat, afin de ne rien manquer. D’autant plus que dans un IBS, le statut occupe une position relativement importante. Un autre fait intéressant est que ce régime juridique laisse également une marge de manœuvre considérable aux partenaires pour déterminer comment il fonctionne et l’organiser.
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Simplifiétransfert de biens immobiliers
Construire un IBS signifie également tirer parti d’un outil terrible pour optimiser et organiser une bonne transmission du patrimoine (c’est particulièrement le cas de la famille IBS). Premièrement, grâce à la titrisation, un partenaire peut diviser ses actifs immobiliers en autant de fractions que d’actions. Cela signifie qu’il a la possibilité de transmettre progressivement une fraction de sa richesse aux gens de son choix.
Ensuite, comme les actions SCI peuvent être démembrés,un partenaire peut faire un don de propriété nue et préserver la jouissance de ses biens, c’est-à-dire l’usufruit. Ainsi, ce n’est qu’après la mort de ce dernier que l’héritier recevra l’usufruit. Cette pratique est particulièrement intéressante pour les parents qui ont la possibilité de garder un contrôle total sur leur patrimoine. En outre, le transfert de l’ITC réduit considérablement les droits de succession et les coûts fiscaux pour les bénéficiaires.
En outre, il convient de rappeler que le transfert d’actions dans une société civileles biens immobiliers ne sont pas assujettis à la taxe sur la publicité des biens immobiliers. De plus, étant donné que la division en actions entraîne la perte de près de 15 % de sa valeur sur les biens, tous les actifs sont soumis à un impôt sur la solidarité patrimoniale d’environ 10 %. Ainsi, la réduction des frais d’enregistrement pour le montant imposable rend cette transaction économiquement attrayante par une transmission contractuelle. Évidemment, il est important de maîtriser les bases de la comptabilité pour tirer pleinement parti de ce genre.fonction de l’opération.
Enfin, la transmission au SCI permet de désamorcer à l’avance les conflits potentiels liés à la propriété, car ce sont les statuts qui organisent la gestion du bien et déterminent les conditions de transmission à l’avance après le décès et le don.
Créer un SCI pour remplacer indivisible
En effet, l’un des principaux avantages de SCI, qu’il s’agisse d’un héritage ou d’une famille, est qu’il permet, lors de l’achat de biens immobiliers, d’être libéré derestrictions sur les visas inséparables indissociables de la copropriété. En effet, il ne faut pas oublier qu’une propriété dans une copropriété est soumise au régime de division de base. Cependant, même si l’indivisible apparaît sur papier très tentant, il est en pratique très contraignant. Les décisions importantes, telles que les ventes, doivent, par exemple, être prises à l’unanimité ou exiger la majorité des deux tiers de l’individu. La création d’un SCI permet ainsi de sortir de l’indivisible. En outre, la mise en place d’un IBS est beaucoup plus importanteavantageux, étant donné que chaque partenaire détient ses propres actions et peut donc vendre, vendre ou transférer librement ses actions sans majorité ni unanimité.
Fiscalité très avantageuse
La liberté de choix en ce qui concerne la fiscalité ICS est également un avantage indéniable. Comme dans d’autres entreprises civiles et commerciales, les partenaires ICS peuvent choisir le type de taxation qui optimisera la fiscalité en fonction de leurs besoins :
- impôt sur le revenu : le soi-disanttransparente, cette forme d’imposition implique qu’IBS n’a aucun profit à déclarer ou payer de l’impôt. En fait, les bénéfices sont inclus dans la déclaration de revenus des sociétés pour les bénéfices non commerciaux. Ainsi, les partenaires sont taxés directement en fonction de leurs actions respectives. Cette forme de taxation est très intéressante pour la famille IBS. Et pour une bonne raison, les partenaires bénéficient d’une exonération totale des gains immobiliers compris entre 2 % et 6 % selon le nombreles années de participation. De nombreuses exceptions sont également possibles, surtout si la valeur de la propriété est inférieure à 15 000€
- Impôt sur les sociétés (IS) ou taxe dite « opaque » : SCI peut également choisir cette taxe si elle effectue une activité de crédit-bail représentant plus de 10 % de son chiffre d’affaires. La société paie la taxe sur la base du barème applicable à toutes les entreprises. L’avantage de SI est qu’il permet l’amortissement du bien, puisque tous les coûts réels encourus pour leles intérêts de l’entreprise seront déduits. Cependant, il convient de noter que dans ce cas, il est impossible de profiter de l’indemnité pendant la durée de la réservation.
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