La vente de la maison a lieu et vous découvrirez un défaut caché dans la maison que vous venez d’acheter. Comment le faire ? Comment pouvons-nous être sûrs qu’il s’agit d’un défaut caché ? Quels sont les traitements possibles ? Quelle est la responsabilité du vendeur ?
Il y a tellement de questions de base que vous devez vous poser si vous découvrez un défaut caché dans votre maison.
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Bien que très souvent utilisé par les acheteurs ou les vendeurs de biens immobiliers, le concept de sécurité pour les défauts cachés n’est pas toujours bien compris et peut conduiredans de nombreux différends.
Par conséquent, il est important de comprendre le terme « défauts cachés » afin de déterminer si vous pouvez ou non les utiliser dans votre cas.
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C’est pourquoi, que vous soyez acheteur ou vendeur, il est utile de faire appel à un avocat spécialisé en vente immobilière pour se préparer aux risques juridiques et vous aider dans votre lutte contre votre vendeur.
Plan de l'article
Un étau caché dans une maison : qu’est-ce que c’est ?
Votre maison a-t-elle un défaut caché ?L’anomalie que vous avez découverte peut-elle être légalement définie comme une faille cachée ?
Le défaut doit obéir à 4 caractéristiques pour être caractérisé comme un défaut caché :
- Le défaut doit affecter l’utilisation du bien : il doit rendre impossible l’utilisation ou réduire considérablement son utilisation prévue ;
- La nature cachée du défaut : il convient de noter que l’évaluation de la nature cachée du défaut dépend de l’acheteur (professionnel)
- Le défaut doit être inhérent au bâtiment : cependant, c’estsusceptibles de résulter de l’état
- du bâtiment. Le défaut doit être avant la vente au notaire.
Ces 4 conditions sont la définition du défaut caché. Clarifions ici que les règles sont les mêmes, qu’il s’agisse de la vente d’une maison ou de la vente d’un appartement.
Clauses de garantie limitées ou exclusives pour les défauts cachés
Le vendeur est, en principe, tenu de garantir les défauts cachés de la maison, mais il peut être conclu dans le contrat de ventedes clauses de garantie restrictives ou exclusives afin de libérer le vendeur de cette garantie en cas de découverte ultérieure d’un défaut caché.
Vente entre non-professionnels
La clause limitant ou excluant la garantie des défauts cachés s’applique entre les individus. En revanche, il perd de l’efficacité si le vendeur est de mauvaise foi.
Le vendeur est de mauvaise foi s’il connaissait le défaut et n’a pas informé l’acheteur du défaut au moment de la vente. Par exemple,vendeur qui a peint les murs de son appartement pour enlever les traces de pénétration.
Par conséquent, le vendeur a, d’une certaine manière, l’obligation de « transparence » à l’égard de l’acheteur et a tout intérêt à signaler tout défaut de la propriété dès le compromis de vente entre particuliers.
Vente entre professionnels et non professionnels
Lorsqu’un professionnel vend à un particulier, il n’est pas permis d’inclure dans le contrat de vente une clause de non-garantie pour les défauts cachés de la maison.
Mais qui ?est considéré comme un « professionnel » ?
- le promoteur qui vend des appartements
- dont l’activité consiste à vendre des immeubles ou à les restaurer à des fins de revente dans des appartements (« négociant immobilier »),
- une personne qui achète plusieurs lots d’une propriété puis les revend après le développement, la rénovation et l’aménagement paysager,
- le constructeur qui achète un immeuble pour le reconstruire, le diviser en lots et réaliser 10 ventes en moins de 2 ans…
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Vente entre professionnels
Le Ole vendeur professionnel peut utiliser une clause de garantie exclusive ou restrictive si l’acheteur est lui-même un professionnel de l’immobilier.
Par exemple, un promoteur qui vend des terrains viabilisés et le promoteur qui les achète dans le but de construire des pavillons destinés à la revente.
Mesures visant à garantir un défaut caché dans une maison
Si la mise en œuvre de la garantie des défauts cachés pour une maison n’est pas facile pour l’acheteur, il existe d’autres options contreson vendeur. Il est donc utile de faire le point sur les appels en cas de défauts cachés.
Concurrence avec d’autres actions
L’acheteur insatisfait pourra « choisir » entre différentes bases juridiques, c’est-à-dire entre différents types d’actions dont il dispose.
Mais il faut être prudent car le juge, dans une demande fondée sur la présence d’un défaut caché dans une propriété dont la preuve n’est pas indiquée, ne pourra pas ordonner au vendeur de réparer.attendu par son acheteur.
Solution : il est recommandé à l’acheteur d’agir à la fois sur la base de la garantie de défauts cachés et en raison du non-respect par le vendeur de son obligation d’émettre un actif compatible.
Clarification : lorsque le vendeur a caché le défaut caché de la maison à l’acheteur, l’acheteur peut choisir d’agir sur la base de la garantie de défauts cachés ou de tromperie et de recevoir l’annulation de la vente, par exemple l’annulation de la vente d’un appartement injustifié.
Choix des acheteurs
L’acheteur qui applique la garantie des défauts cachés après la vente de biens immobiliers sera en mesure de :
- Soit restituer la propriété et restituer le prix d’achat (action de déhibitteur)
- soit conserver la propriété et restituer une partie du prix, en d’autres termes, demander une réduction de prix (part estimée).
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Important : l’acheteur peut exercer cette option à sa discrétion, sans avoir à la justifier. Il peut demander l’annulation de la vente, même si le vendeur dea proposé d’effectuer les réparations nécessaires pour corriger le défaut caché dans sa maison.
Date limite d’action en cas de défaut caché dans une maison
Un appel visant à garantir les défauts cachés doit être introduit par l’acheteur dans les deux ans suivant la découverte du défaut. Après l’expiration de la période de deux ans, l’acheteur ne peut plus agir.
Cette période de 2 ans est interrompue par l’exercice de l’action visant à assurer le défaut caché, mais aussi lorsque l’acheteurrenvoyer une demande d’expertise judiciaire au juge de l’appel.
Le moment de l’action est le même qu’il s’agisse d’une vente par un professionnel ou d’une vente de logements entre particuliers.
Réparations dues par le vendeur
En plus de rembourser le prix, le vendeur peut être ordonné de compenser les dommages subis par l’acheteur. Ce mal peut être esthétique, économique, moral…
Le principe du droit français est le principe de la compensation complète des pertes, ce qui signifie que l’indemnisationne doivent pas entraîner de pertes ou de profits pour la victime.
Deux situations :
- Si le vendeur n’était pas au courant du défaut caché de la maison le jour de la vente, il n’est tenu d’indemniser l’acheteur que pour les frais encourus par la vente et non pour les dommages subis.
- pertes contre l’acheteur. Il est précisé que les réparations distribuées peuvent dépasser le montant du prix d’achat.
