Comment calculer loyer Pinel 2021 ?

Si vous achetez une propriété sous l’appareil Pinel dans le but de la louer, sachez que les loyers ont un plafond. Cela signifie que vous ne pourrez pas réclamer le loyer correspondant au prix du marché, vous aurez un maximum à ne pas dépasser, ce qui est souvent relativement bas. Nous prenons en compte ce plafond de location de Pinel qui est très compliqué : quels risques s’ils ne sont pas observés, comment faire le calcul, ce qu’il faut retenir de la surface… Nous prendrons des exemples étape par étape avecun maximum de détails pour tout savoir sur ce point technique crucial. Le BOFIP (Government Gazette) pertinent est joint à la fin de l’article.

Le maximum de location PINEL : pourquoi et comment selon les zones ?

Afin de rendre la location accessible aux plus modestes, le gouvernement impose un loyer inférieur aux propriétés Pinel que sur le marché. En fait, ils ont créé un anormal. Peu importe ce que je vous dis tout de suite, vous n’avez pas à essayer de tricher. pourPar exemple, si la limite de location maximale de votre propriété est de 500€ par mois, il est impossible de louer plus de 500€. Vous pouvez risquer la recaractérisation fiscale des remises Pinel en cas d’inspection et ne pourrez pas remplir la fiche fiscale 2044EB utilisée pour déclarer le Pinel. Première année. Veuillez noter que le maximum est à louer uniquement et sans frais. Vous avez la main sur les charges, mais pas sur le loyer.

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Pour déterminer le plafond des loyers, le calculC’est compliqué. Il dépendra de deux variables : la zone où se trouve votre propriété (a bis, a, b1, b2, c) et surface. Nous analyserons en détail ces deux concepts, qui sont grandement compliqués par les autorités fiscales.

Loyers pour votre Pinel : que retenir en fonction des zones (A bis, A, B1, B2 et C) ?

Le gouvernement a délimitée les zones géographiques. Selon l’emplacement de votre propriété, vous pouvez acheter un Pinel situé dans un Abis, A, B1, B2 ou C. Que ce soit Lyon, Toulouse, Marseille… chaque ville possède Pinelpropriétés situées dans l’une des différentes régions. Demandez à votre promoteur de savoir où se trouve votre propriété Pinel. Les autorités fiscales fixent un loyer maximum par mètre carré en fonction de la superficie. Le toit en m² est le suivant :

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Prix maximum du loyer Pinel en 2021 par mètre carré en fonction de la superficie

C

A priori, c’est donc assez simple. Si ma propriété est de 50 mètres carrés et est située dans la zone B1, le calcul du plafond de location donne 50* 10,51 = 525€ par mois à ne pas dépasser. Hélas, non ! C’était très simple pour les autorités fiscales qui ont décidé d’appliquer un multiplicateur en plus du tableau ci-joint. Le calcul présenté n’est pas le bon…

Louer un toit Pinel 2021 : où le trouver ?

Si vous commencez à louer votre propriété en 2021,il faut savoir que l’échelle change chaque année. Les données actuelles sont publiées dans le bulletin officiel que vous trouverez ici : BOFIP rent Pinel plafond. Le paragraphe 150 contient le plafond pour 2021. L’échelle a été mise à jour fin mars.

Location maximale Pinel pour les baux conclus en 2021.

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Cette échelleest mis à jour en mars. Pour l’année 2022, l’échelle 2021 devrait être utilisée d’ici mars, date à laquelle la nouvelle échelle sera disponible. Vous pouvez vérifier mes mots avec le texte ci-haut.

Comment puis-je calculer le multiplicateur pour trouver le loyer maximum possible sur mon Pinel ?

Par conséquent, l’administration fiscale exige de maintenir le prix au mètre carré présenté ci-dessus, mais d’y appliquer un facteur de multiplication. C’est ici calculé commeVoici : 0,7 19/Région

Exemple

M. CorrigetOnimpot a acheté une propriété de Pinel dont la superficie (c’est-à-dire décrite ci-dessous) est de 50 mètres carrés. B1.

1) Le coefficient est calculé : 0,7 19/50 = 1,08 2) Le coefficient est appliqué au tableau précédent (10,51€ par mètre carré dans la zone B1) : 1,08 * 10,51*50 = 567,54€.

Les loyers de M. CorrigetOnTax doivent être d’un maximum de 567 EUR par mois.

Attention à la plus haute précision, ce coefficient doit être inférieur à 1,2 ; s’il est supérieur, 1,2.Il est important de savoir cette particularité si votre propriété mesure moins de 38 mètres carrés, afin de ne pas surestimer les loyers et d’éviter la récupération !

Exemple

M. Corrigetonimpot loue une propriété Pinel dans la zone B2 d’une superficie classée de 35 mètres carrés.

1) Calcule le coefficient : 0,7 19/35 = 1,24 2) Seuls 1,2 et non 1,24 sont maintenus car le coefficient a un maximum de 1,2. Applicable à la table des zones (9,13€ par m² en zone B2) : 1,2 * 9,13 * 35 = 383€.

M. devrait êtreloyer au maximum de sa propriété à 383€ par mois. Si M. CorrigetOnTax n’a pas réfléchi à cette spécificité technique et a appliqué le calcul habituel en gardant le coefficient calculé de 1,24, a reçu un loyer maximum de 1,24* 9,13*35 = 396€. Il était sûr d’avoir un ajustement fiscal avec l’annulation de Pinel.

Le calcul est complexe, mais il est compréhensible lorsque les exemples sont détaillés et que l’exception du coefficient à un maximum de 1,2 (c’est-à-dire des biens d’une superficie inférieure à 38 m²). Malheureusement, vous n’êtes pas à la fin devotre douleur. Le système fiscal continue de compliquer le problème avec le concept de « surface  ». Je l’ai souligné dans ce paragraphe pour de bonnes raisons. La superficie exacte de votre propriété Pinel ne sera pas équivalente à la surface réservée au calcul du plafond de location. Si votre propriété est de 40 mètres carrés, ce ne sera pas nécessairement 40 qui seront conservés et utilisés pour déterminer le plafond de la location. Vous devrez donc prendre le temps d’identifier et de calculerla « zone » dans le sens du calcul des plafonds de loyer.

Que faut-il retenir pour trouver la surface et pouvoir calculer le plafond de location Pinel ?

Les autorités fiscales précisent que la superficie du plafond de location fait référence à la surface habitable du logement à laquelle la moitié de la surface peut être ajoutée. annexe. La superficie de l’annexe a un plafond de 8 mètres carrés. il est donc nécessaire de déterminer le concept d’espacela vie et le concept d’espace auxiliaire.

Le salon se compose de la surface au sol construite, après enlèvement des surfaces occupées par des murs, des cloisons, des marches et des escaliers, étuis, portes et fenêtres. Exclure le grenier, les caves, les sous-sols, les hangars, les garages, les vérandas, les loggias, les balcons, les séchoirs à l’extérieur du logement, vérandas, parties communes et autres bâtiments résidentiels, ainsi que des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les autres surfaces comprennent :caves, sous-sols, hangars, ateliers, séchoirs, sous-sols ou caves extérieures, serres, greniers et greniers, balcons, loggias et vérandas. Parties de terrasses accessibles à l’étage ou disposées en enfouissement ou à moitié enterrées conservés dans une limite de 9 m². Les autorités fiscales précisent que le champ d’application des annexes fait référence à la somme de la superficie réservée à l’usage exclusif par le détenteur du logement et dont le montant est inférieur. plafond est au moins égal à 1,80 m.

Il existe une techniqueà l’exception des parkings et des garages, n’hésitez pas à me demander dans le commentaire si vous voulez de l’exactitude.

Vous avez maintenant toutes les clés pour trouver vos plafonds de loyer. Les étapes sont les suivantes :

1) Déterminer la zone (S) dans la direction des plafonds. Comprend le salon la moitié des surfaces auxiliaires (jusqu’à 8 mètres maximum) carrés). 2) Calculer le coefficient : 0,7 19/S Le résultat est maintenu ou 1,2 si le résultat dépasse ce montant. 3) Calculer le maximumlimite de location en fonction de la surface à travers le tableau présenté.

Terminons par un exemple concret complet qui prend en compte toutes les exceptions et vous guidera dans la façon de calculer.

Exemple : Calcul du plafond de loyer de Pinel pour les taxes.

M. Corrigetontax a acheté un studio Pinel dans la zone B1. Le salon est de 20 mètres carrés. Le studio comprend une cave de 10 mètres carrés et balcon de 10 mètres carrés. Quel loyer maximum peut être demandé ?

1) Calculer la zone S au sens des loyers de Pinel.

Le salon est de 20 m². Les surfaces auxiliaires sont 10 10 = 20. Cependant, il est nécessaire de conserver la moitié des annexes : 20/2 = 10. Il s’avère que les annexes sont maintenues au plafond de 8 m². M. Corrigetonimpot ne peut pas maintenir 10 m² à la surface de l’annexe, il maintient donc le plafond de 8 m².

La surface totale S au sens du plafond locatif est de 20 8 = 28 m².

2) Calcul du coefficientmultiplicateur.

Il est de 0,7 19/S ou 0,7 19/28 = 1,37. N’oublions pas que le coefficient a un maximum de 1,2. Par conséquent, M. Corrigetonimpot doit maintenir le 1.2 dans ce cas et non 1,37.

Facteur multiplicateur : 1,2

3) Calcul des loyers maximaux possibles en fonction de la superficie :

Dans la zone B1, il est nécessaire de maintenir un plafond de 10,51 par m². Nous appliquons le coefficient calculé et bien à la zone préservée.

10,51* 28* 1,2 = 353,13€

M. Corrigetonimpot peut louer la propriétéjusqu’à 353€ par mois. En outre, il ne pourra pas réclamer la réduction de la taxe Pinel.

Par conséquent, le calcul du plafond de location est un concept technique très important. Incorrectement calculé, vous pouvez soit perdre la réduction Pinel, soit avoir manque à gagner en offrant un loyer très bas.

Textes actuels : BOI-IP-RIKI-360-20-30-20170710 et suivants

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