Aujourd’hui, je vous suggère de découvrir l’histoire immobilière de Pascal (ancien participant à notre formation). En un an, Pascal a acheté 6 appartements sans faire d’inport.Pour apprendre à bien investir dans l’immobilier, je vous propose mon pack de formation IMMO. Il suffit de cliquer sur l’image en face ou ici > J’ai acheté 6 appartements sans y contribuer . On se voit très bientôt.
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Plan de l'article
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Transcription de la vidéo
Nous sommes avec Pascal qui a acheté 6 appartements en 1 an. Il va expliquer comment il a fait. Vous pouvez nous dire qui vous êtes et dans quelle région vous habitez.
Je m’appelle Pascal J’ai 37 ans, je suis chef de projet à l’informatique, je vis dans la région de Rennes
Votre histoire : J’en ai acheté 6appartements en 1 an. Comment l’avez-vous fait ?
J’ai commencé par un petit appartement. Un T2 de 30 m² dans une maison en duplex, au centre de la ville.
Combien avez-vous payé ?
Le prix demandé pour l’appartement était de 45 000 euros, mais j’ai payé 30 000 euros, y compris les honoraires d’agence immobilière mais à l’exclusion des notaires. L’appartement était bien situé et bon marché par rapport à l’emplacement, et il y avait un locataire à l’intérieur. Après avoir discuté avec l’agence, j’ai appris que le propriétaire de l’appartement était pressé de s’en débarrasser.
J’en ai profité pour négocier au maximum
C’est l’agence immobilière qui vous a dit que le vendeur était pressé et sur le point de tomber. Comment ça s’est passé ?
discutant avec l’agent immobilier, j’ai essayé d’en savoir plus pour avoir une idée de la marge de négociation. Avec toutes les informations recueillies, j’ai proposé un prix et j’ai réussi. En
Je peux vous donner 2 conseils : le premier, si vous êtes acheteur, posez les questions à l’agence immobilière. Il vous donnera beaucoup d’informations que vous ne devriez pas avoirils vous donnent. Le deuxième conseil, si vous êtes vendeur, ne dites jamais à une organisation que vous êtes pressé, car ils donneront les informations à l’acheteur potentiel de votre appartement, ce qui vous servira.
Comment êtes-vous passé de 45 000 à 30 000 euros ?
J’ai visité l’appartement plusieurs fois. C’était dans une petite copropriété très propre, il n’y avait rien de spécial. Et c’est le simple fait que j’ai ces informations de négociation, je pensais tout essayer, et le propriétaire a tout de suite répondu oui.
C’est incroyable etincroyable. Parfois, les gens n’osent pas négocier, et s’ils ne négocient pas, ils ne connaissent pas la réponse. La difficulté est d’évaluer combien vous pouvez avoir ou combien vous pouvez amener le vendeur sous l’appartement. Ce n’est pas forcément facile. Mais vous avez le culot.
OUI. En outre, je savais qu’en général, les vendeurs ont une certaine marge de négociation. Et comme il était pressé, je me suis dit que si ça ne passe pas, j’ajusterai le prix, et si ça va beaucoup mieux
. Vous étiez sur le point deaugmenter le prix ?
J’allais y retourner parce que je savais que l’appartement avait beaucoup de potentiel.
J’ai généralement remarqué dans ma vie d’investisseur immobilier que lorsque le prix de départ est déjà intéressant, la plupart des vendeurs sont prêts à faire des efforts. C’est parce qu’ils doivent vendre leur appartement rapidement.
La deuxième chose que j’ai remarquée, lorsque des acheteurs potentiels visitent l’appartement et sont intéressés, certains n’osent pas faire de proposition. C’est trèsincroyable. La plupart des gens n’osent pas négocier, car ils ne veulent pas qu’on leur dise non. Cependant, la négociation n’est ni plus ni moins qu’un jeu.
Très bien puis quelques informations supplémentaires sur l’appartement. Il fait 30 m².
Oui, et il est habité par un locataire de 75 ans qui occupe les locaux depuis une vingtaine d’années, sans aucun défaut de paiement sur son loyer. L’avantage par rapport à cet appartement est que le loyer n’a pas été ajusté depuis 20 ans,et en cas de revente, nous avons la possibilité de réaliser des profits importants
Combien pourriez-vous augmenter le loyer si l’appartement était gratuit ?
L’appartement est loué à 241 euros, et je pourrais le louer avec un renouvellement, 100 euros de plus. Cela aurait une rentabilité de près de 13 % 14 %.
C’est le premier appartement, mais vous m’avez dit que vous en aviez six. 5 » manquant
Immédiatement après, je n’avais pas encore signé la vente finale du premier appartement, j’ai signé un compromis pour 2 immeubles, avec 5 appartements enpremier bâtiment, et un appartement plus garage, atelier, grenier décapotable et un petit studio, dans le deuxième bâtiment
Je crois comprendre que vous avez deux bâtiments. L’un où il n’y a que résidence, et l’autre est l’activité. Qu’est-ce que tu as fait ?
J’ai gardé l’immeuble de cinq appartements, et j’ai vendu l’autre
Quelques chiffres : combien avez-vous payé pour les deux bâtiments ?
À l’exception des honoraires notariaux que j’ai réussi à négocier 215 000 euros pour le prix de vente a été présenté 230 000 euros. J’ai vendule deuxième bâtiment pour 42 000 euros.
Le bâtiment industriel, destiné à l’activité. Qu’avez-vous fait du montant de la vente ?
Une partie a été réservée au remboursement anticipé de l’intégralité du prêt, afin de réduire les paiements mensuels, et l’autre partie qui m’a permis de financer mon mariage.
Vous avez donc vendu presque immédiatement et divisé 40 000 euros. Il vous reste 190.000. Mais avez-vous payé de l’impôt sur la valeur la plus élevée ?
Oui, mais pas énorme. Pour être précis, la vente a été faite à 38 000 vendeurs.
CombienVous recevez un loyer ?
1630 euros»
Et combien cela vous coûte-t-il par mois ?
Pour cette propriété, des paiements mensuels de 1300 euros
Ainsi, votre propriété est autofinancée, après avoir collecté un loyer de 1600 euros, soit environ 19 000$ de loyer annuel, ou un rendement de loyer de 10 %.
Quel est votre objectif avec ces appartements ? Ce bâtiment, vous voulez le garder, vous voulez le revendre ?
L’idée est de répéter de petits projets à l’intérieur, d’une façade, et de les revendre en 2013
Résumez rapidement, en 1 an, vous vous retrouvezle propriétaire de 6 appartements. Pouvez-vous nous dire combien vous faites ?
Environ 2300 euros par mois
Vous avez acheté six appartements et vous avez commencé à zéro. Comment l’avez-vous fait ?
J’ai tout emprunté, y compris les frais notariés. Je suis allé à la banque. J’ai soumis le plan d’achat de loyer et ils ont accepté de me prêter 110%»
. C’était dur ?
Absolument pas. Le but est de demander à la banque de soumettre le plan. Toutefois, le projet doit être durable.
Et pour financer le secondaffaires ?
C’était un peu plus compliqué parce qu’il s’agissait d’une quantité plus importante. La banque que j’ai passée pour la première propriété n’a pas suivi. J’ai donc passé par un agent immobilier qui m’a obtenu le financement.
Quelle était l’objection de la banque ?
La première question était la suivante : pourquoi achetez-vous à la location, alors que vous n’êtes pas le propriétaire, vous avez la possibilité d’acheter vous-même votre résidence principale.
Oui, c’est souvent une phrase qui revient régulièrement de la part des banques.
Si je comprends bien, vous êtes locataire aujourd’hui. Que vivez-vous etVous payez combien ?
Je vis dans une maison de 130 m² pour 580 euros de loyer
600 euros de loyer pour avoir une maison de 130 m² qui coûterait combien acheter ?
200 000 EUR
Si je fais un calcul rapide, si vous achetez, cela vous ferait payer 1200 euros par mois pendant 20 ans. Il est donc clair que si vous payez 1200$ pour votre résidence principale, vous ne pouvez plus investir. En payant un loyer de 600 euros, vous pouvez investir.
Parfois, les banquiers vous arrêtent. Les courtiers en crédit sont une excellente alternative.
Qui ?est-ce que c’est pour vous d’acheter ces appartements ?
L’objectif est de générer des liquidités pour acheter ma résidence principale avec une contribution importante, pour la voir payer intégralement. C’est l’idée de base.
Certes, l’assemblage idéal : acheter des opportunités, les autofinancer, créer pour gagner de la valeur et utiliser cette bonne volonté pour acheter sa résidence principale. C’est vraiment l’une des meilleures façons de le faire, car vous ne serez pas redevable envers les principauxvotre résidence. Cela signifie que vous pouvez prendre d’autres risques parce que vous avez hébergé votre famille vos enfants.
Qu’est-ce qui a changé pour vous ?
Beaucoup de choses. Etre loin de zéro m’a permis de créer de l’immobilier sans faire d’afflux.
Merci beaucoup Pascal pour cette interview. L’objectif est de prouver aux personnes qui ne semblent pas qu’il est possible d’investir dans l’immobilier sans contribution. Je vous verrai bientôt.
C’est pour vous !
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